买受人买房的要约到达出卖人前，买受人能否撤回？

案件简介：被告在张某某签名前向原告明确表示终止协议、取回意向金，原告仍将意向金交付张某某并要求其签名。

2013年5月5日，原告某房地产中介（丙方）与被告王某（乙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《佣金确认书》，约定由原告居间介绍被告购买房主张某某（甲方）所有的房屋，被告当天即向原告支付意向金10000元，且依据《佣金确认书》的约定，被告应于2013年5月30日前支付原告佣金66000元。2013年5月6日，被告及其妻前往原告处要求终止居间交易、取回意向金，双方因此发生纠纷，并由被告拨打110报警。2013年5月7日，原告在明知被告已要求终止居间协议、取回意向金的前提下，仍将意向金交付房主张某某，同时，张某某在《房地产买卖中介合同》甲方一栏签署了本人姓名。

（案例索引：（2013）建南民初字第294号）

裁判结果：被告明确表示终止协议、取回意向金的行为构成要约的撤回，《房地产买卖中介合同》未成立。

法院认为，《房地产买卖中介合同》在张某某尚未签字的情形下，仅构成合同要约，被告要求原告终止中介交易、取回意向金的行为已构成要约的撤回，原告在被告撤回购房要约的情形下，仍继续促成购买房屋的行为，违背了被告的真实意思表示，故该《房地产买卖中介合同》尚未成立。

律师说法：买受人买房的要约到达出卖人前，能否撤回？房屋买卖合同的效力如何？

在上述案件中，争议的焦点在于买房人的行为是否构成要约的撤回的问题。要约在生效前，要约人可以反悔，但需要满足两个要求：1、发出撤回的通知。2、撤回的通知先于要约或者与要约同时到达相对人。在本案中，被告在交付意向金后，第二天明确表示要求终止居间交易、取回意向金。而原告并非《房地产买卖中介合同》相对人，真正合同相对人应当为张某某，同时原告也未在被告交付意向金后立即将意向金交付张某某、让其签字，因此被告买房的要约并未到达相对人。在被告向原告作出终止居间交易、取回意向金的真实意思表示时，即表示对上述买房要约的撤回。要约的撤回即视为要约不存在，因此要约在撤回后，张某某在合同上签字的行为只能视同新的要约，而原有的法律基础已不存在，原有合同亦未成立。

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