租户擅自破坏楼板 房东能否要求赔偿及法律依据分析

案情简介：租户破坏房屋楼板

2013年10月15日，周某与仇某、刘某签订了一份《商铺租赁合同》，约定租赁商铺用于经营，并明确指出，若承租人出现以下情形，出租人有权终止合同并收回商铺：一是擅自将商铺转租、转让或转借；二是利用商铺进行非法活动，损害公共利益；三是未按期缴纳房租。合同第四条还规定，出租方在将房屋交付承租方后，不承担承租方的装修及修缮费用，承租方不得破坏房屋主体架构。租期结束后，出租方收回房屋时，承租方不得就装修费用或修缮费用提出任何要求。同时，乙方（仇某、刘某）可将其投资的可移动资产带走。此外，承租方未经出租方允许不得擅自破坏或改变房屋外观造型、装饰，否则由此造成的损失由承租方承担全部责任。

周某与仇某、刘某于当日分别在《商铺租赁协议》上签字，合同成立。在仇某、刘某经营某餐厅前，根据餐厅总部的规划，他们对涉案房屋进行了整体装修。在装修过程中，未经周某同意，擅自将一二层之间的钢筋混凝土楼板凿开一个3.2米×3.3米的洞口，用于安装钢制楼梯，并将楼梯锚固于混凝土梁（未造成混凝土梁损坏）。同时，还将一层南侧的窗户改为后门。装修完成后，他们开始经营餐厅业务。

周某在得知房屋楼板被凿开洞口后，要求恢复原状并赔偿损失，但未得到回应，遂向法院提起诉讼。法院审理后认为，某餐厅于2014年3月11日经市场监督管理局核准成立，但该租赁合同签订于2013年10月15日，且合同上所盖印章未经核准登记机关许可或授权雕刻，因此该合同的相对方应为周某与仇某、刘某。租赁合同生效后，涉案房屋被用于经营餐厅，仇某作为登记业主，刘某作为实际经营管理者，虽否认其为股东，但结合合同签字情况及刘某的身份，有理由认为其为共同经营人，因此具备作为被告的主体资格。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第三款的规定，楼板属于房屋的承重结构。仇某、刘某在未获得周某同意及未进行专业设计的情况下，擅自对楼板进行开凿，并将窗户改为后门，属于破坏房屋承重结构的行为，违反了合同约定及相关法律法规。行政主管部门曾责令其于2014年6月5日前修复，但至今未履行。此外，某餐厅作为公共场所，其未对洞口进行修复或加固，存在安全隐患，影响公共安全，符合解除租赁合同的条件。因此，法院支持了周某解除租赁合同并要求返还租赁物的请求。

同时，法院指出，仇某、刘某在装修过程中截断了楼板的钢筋，影响了相邻楼板的安全，且违反了相关法规，应予以纠正。因此，周某要求仇某、刘某修复房屋毁损部分的请求，也得到了法院的支持。

律师说法：房东能要求赔偿吗

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，如果承租人擅自变动房屋建筑主体或承重结构，且在出租人要求的合理期限内仍未恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。该解释依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，即承租人未按约定方式或租赁物性质使用租赁物，导致租赁物受损的，出租人可以解除合同并要求赔偿。

本案中，《商铺租赁合同》系周某与仇某、刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。仇某、刘某在未征得周某同意的情况下，擅自破坏房屋承重结构，且在规定期限内未予修复，已构成违约并损害了房屋结构安全。因此，根据上述法律依据，周某有权要求解除租赁合同，并主张相应的赔偿责任。

以上是关于“租户破坏房屋楼板，房东能要求赔偿吗”的案例分析。如遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。