租房违约金过高是否必须全额支付？法院如何判决？

案情简介：租房违约金过高

2015年6月18日，聂某（甲方）与陈某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将房屋出租给乙方使用；租赁期限为五年，租金逐年递增，分别为第一年2800元/月、第二年3000元/月、第三年3200元/月、第四年3400元/月、第五年3600元/月；付款方式为按季度支付，乙方需先支付租金再使用房屋；乙方向甲方缴纳押金3000元；乙方在装修过程中不得改变房屋结构，相关维修费用由乙方自行承担；在租赁期内，除不可抗力因素（包括政府拆迁行为）外，任何一方单方面违约，应向对方支付半年的租金作为违约金。

合同签订后，陈某租用该房屋用于经营餐饮，并按照合同约定支付了押金3000元以及截至2016年12月17日的租金。然而，2016年12月，陈某停止餐饮经营，未再使用租赁门面，也未与聂某协商合同解除及房屋返还事宜。聂某多次通过电话及短信要求陈某继续支付租金，但陈某拒不履行，遂将陈某诉至法院。陈某辩称，欠付租金属实，愿意尽快偿还，但认为违约金过高，仅愿意承担3000元。

法院判决：支付租金及调整违约金

法院经审理认为，聂某与陈某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方均应依约履行各自义务。聂某已依约交付房屋，陈某应按期支付租金。现陈某未按时支付租金且擅自解除合同，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。

聂某请求陈某支付租金5000元及电费85元，事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于违约金部分，法院指出，合同第四条中“任何单方违约行为应承担对方半年的租赁费用”实际上是对违约金的约定。根据法律规定，违约金具有补偿性，旨在弥补守约方因违约所遭受的损失。结合本案中合同的履行情况、聂某的实际损失以及陈某的违约程度，原约定的违约金18000元明显偏高，法院认为其已构成“过分高于造成的损失”。鉴于陈某自愿提出仅承担3000元违约金，该意思表示属于对其自身权利的处分，符合法律规定，法院予以采信。

律师说法：违约金过高是否必须全部支付？

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金，也可以约定损失赔偿的计算方式。若约定的违约金低于实际损失，守约方可请求法院或仲裁机构予以增加；若约定的违约金过分高于实际损失，则可请求适当减少。

本案中，聂某与陈某签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈某未按时支付租金，构成违约，应依约承担违约责任。对于其提出的违约金过高问题，法院依据法律规定及司法解释，认定违约金超过实际损失的30%即为过高，故对违约金数额进行了适当调整。

综上，本案中违约金并非必须全部支付，法院在综合考量后对违约金进行了合理调整。如遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。