丈夫擅自处分共有房屋，是否有效？法院判决关键点解析

案情回顾：黄某与邓某为夫妻关系，于2008年3月共同出资19万元购买了一套商品房，房屋所有权登记在邓某名下。2010年10月21日，邓某在未告知黄某的情况下，与王某签订了一份房屋买卖协议，约定将该房屋以27万元的价格出售给王某，王某先支付20万元购房款，入住后付清余款，并取得房屋所有权。协议签订后，王某于2010年10月26日支付了首期20万元，一周后搬入该房屋并结清剩余房款，但双方始终未办理房屋过户手续。2011年2月，黄某在不知情的情况下发现此事，遂要求王某搬离房屋，王某则以已支付全款、房屋已交付为由拒绝。双方协商未果，黄某遂将王某和邓某诉至法院，请求确认邓某与王某之间的房屋买卖协议无效，并判令王某返还房屋。

争议焦点：邓某与王某签订的房屋买卖合同是否有效

本案在审理过程中，形成了两种不同意见。第一种意见认为，邓某与王某签订的买卖协议意思表示真实，王某已支付全部购房款，且房屋已实际交付，因此合同应视为有效。根据法律规定，夫妻在处理共同财产时享有平等权利，若一方因日常生活需要处理共同财产，另一方不得以不知情或不同意为由对抗善意第三人。第二种意见则认为，该房产为夫妻共同共有，邓某未经黄某同意擅自处分，事后亦未获得其追认，属于无权处分，房屋买卖协议应属无效，且王某不构成善意取得。

律师说法：擅自处分夫妻共同财产是否有效

第二种意见更为合理，理由如下：

1. 本案所涉房产为夫妻共同财产，属于共同共有。尽管房产证登记在邓某一人名下，但该房产的购买发生在夫妻关系存续期间，依据《婚姻法》第十七条和《物权法》第一百零三条的规定，该房产应视为夫妻共同财产，邓某无权单独处分。

2. 处分夫妻共同财产需经双方共同决定，邓某未经黄某同意，擅自处分价值较大的不动产，属于无权处分行为。根据《婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项的规定，对于非因日常生活需要而处理夫妻共同财产的重要事项，应由夫妻双方平等协商并达成一致意见。若第三人有理由相信该行为是夫妻共同意思表示，则另一方不得以不同意或不知情为由对抗该第三人。然而，本案中，王某并未能证明其有合理理由相信邓某的处分行为得到了黄某的同意，因此不能适用该条款。

3. 此外，《物权法》第九十七条明确规定，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条也指出，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定为无效。因此，邓某的行为不符合处分共有财产的法定条件，房屋买卖协议应为无效。

4. 关于王某是否构成善意取得，根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得需满足三个条件：受让人在受让时是善意的；以合理价格转让；转让的不动产依法应当登记的已办理登记手续。本案中，王某虽已支付全部房款并实际占有房屋，但房屋未办理过户登记，不符合善意取得的法定要件，因此王某不能取得该房屋的所有权。

综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处分夫妻共同财产，其与王某签订的房屋买卖协议应属无效。王某亦不构成善意取得，故无权占有该房屋，应依法返还。