婚前贷款购房婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

案情回顾：婚前个人贷款购房，婚后共同还贷

王明坤与庄佃芝于2006年12月经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由向法院提起离婚诉讼，并请求依法分割夫妻共同财产。经法院查明，王明坤在婚前购买了一套楼房，总房款为24万余元，其中婚前支付首付款13万元，其余部分办理了按揭贷款，该房产在婚前已取得房产所有权证书，登记在王明坤名下。诉讼过程中，双方一致认可，该房产在结婚时价值为498,492元，婚后共同还贷64,386元，王明坤起诉时该房产价值为996,984元。

法院判决：补偿婚后共同还贷部分及增值部分

山东省日照市东港区人民法院认为，该房产系王明坤婚前购买并支付首付款，且已办理房产证，应认定为王明坤的婚前个人财产。同时，考虑到婚后双方共同还贷，王明坤应补偿庄佃芝共同还贷部分及其对应的房屋增值部分。一审法院据此判决王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32,193元及对应的房屋增值款64,804元。

庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判王明坤补偿共同还贷的一半32,193元及房屋增值款249,246元。日照市中级人民法院经审理认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条的规定，即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，该判决体现了对女方权益的适当照顾，庄佃芝的上诉理由不成立，法院不予支持。2012年3月13日，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

律师说法：离婚时房产分割的原则与方法

在处理房产分割问题时，我国法律明确规定，不动产的归属以登记为准。因此，判断房屋是否属于夫妻共同财产，关键在于房产证的取得时间。然而，由于房产证的取得时间往往受多种因素影响，不能简单地以取得时间作为划分婚前个人财产与婚后共同财产的唯一标准，否则可能导致对一方的不公平。

对于一方婚前支付首付款并按揭贷款购买的房产，因其在婚前已通过银行贷款完成购房义务，婚后获得的物权属于自然转化，因此在离婚时将其认定为该方的个人财产，相对更为公平。但婚后共同还贷部分，应作为夫妻共同财产予以分割。

在分割共同还贷部分时，应从两个方面考量：一是还贷时间是否处于婚姻关系存续期间；二是夫妻之间是否对财产归属或还贷问题作出特别约定。若无特别约定，一般认为婚后共同还贷属于夫妻共同财产，可按一人一半的原则进行分割。

对于共同还贷所对应的房产增值部分，法院通常会综合考虑还贷金额在总房款中的比例、房价上涨情况以及婚姻期间双方的经济贡献等因素，给予另一方相应的补偿。《婚姻法司法解释三》并未明确规定具体计算方式，因此各地法院在实践中采用的计算方法存在差异，常见的有以下三种：

1. 应补偿的增值数额 = 共同还贷部分 ÷ 总房款 ×（房产现值 – 总房款）÷ 2；
2. 应补偿的增值数额 = 共同还贷部分 ÷ 2 ×（房产现值 ÷ 总房款）；
3. 应补偿的增值数额 =（房产现值 – 总房款）÷ 总房款 × 共同还贷部分 ÷ 2。

在实际操作中，法院会综合考虑购房时的房价、首付款比例、贷款金额及利息、共同还贷金额及其占比、未还贷款及利息等因素，以确保公平合理地分割夫妻共同财产，同时兼顾保护妇女权益和维护债权人利益的原则。

就本案而言，法院依据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，结合房产购买时的价值、登记结婚及离婚时的增值情况，判决房屋归王明坤所有，并由其补偿庄佃芝共同还贷的一半及对应的房产增值部分，符合相关法律及司法解释的规定，体现了公平与公正的司法理念。