国家住房银行条件或已成熟 增强购房能力有助防违约(图)

国家住房银行条件或已成熟

日前，有住建部公积金监管司相关人员指出，我国设立国家住房银行条件已基本成熟，可利用现有全国342个公积金管理中心机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行，将全国住房公积金贷款风险准备金中500多亿元的超额拨备，转化为住房银行资本金，以此来遏制商业银行高额浮动的贷款利率，提高家庭的购房能力，从而减少购房过程中的违约纠纷。

亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存表示，住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制，贷款规模难以迅速扩张，支持作用弱化。“简言之，即使政府想以更宽松的住房贷款政策救市，但商业银行不积极落实，各地公积金管理中心又存在无法互联互通、金融属性不足等问题，因此，设立全国住房银行已箭在弦上。”

通过设立国家住房银行，整合各市管理中心，可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本，充分发挥住房公积金作用，保障缴存职工权益。而且，张其光等人也认为，目前我国住房公积金、住房维修资金规模巨大，分别达3.7万亿元和5000亿元，如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，预计2020年达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

设立住房银行对家庭购房的意义

购买住房是家庭主要支出项目,资金需求巨大,一般都需要贷款支持。因贷款期限长,且按复利计息，利率水平对还贷成本十分敏感。一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款，利率每提高1个百分点，个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大，是决定房地产市场走势的核心要素。商业银行在盈利性和流动性目标约束下，难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。

商业银行贷款利率变动对购房合同是否有影响

银行贷款利率的升高，对于购房合同已然成立在先的购房者而言是不会有什么损失的，因为购房者实际支付的是变动前的利息。但是如果不升反降，那么对于本就不富裕的购房者来说可能就不是那么的舒心了，其能通过法律途径让自己舒心吗？

根据我国合同法的相关规定，“情势变更”是已然成立合同可撤销的一种法律规定的情形，而情势变更原则的适用有以下几项条件：（1）应由情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；（2）情势变更，须为当事人所不能预见的，如果当事人在合同订立时能预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并自愿承担，此时并不适用情事变更原则；（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；（5）情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。

当然在具体的司法实践中，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活的干预有直接关系，如价格调整、经济危机、通货膨胀等情形一般可以认定为情势变更，而政策法规的调整，一般不能认定为情势变更。

购房解除的“正当理由”

商业银行贷款利率的变动，或许并能成为购房者解除合同的法定依据。但是依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，购房人有下列情形时，还是可以单方通过书面通知解除合同的：

1、不可抗力:因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同；

2、卖方明示违约:在履行期限届满前，开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即开发商明确表示不交付房屋的，买房人有权解除合同；

3、先卖后抵押:商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同；

4、一房二卖:商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同；

5、隐瞒无证售房事实:卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同；

6、隐瞒房屋抵押的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同；

7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同；

8、房屋主体结构不合格:因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同；

9、房屋存在严重质量问题:因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同；

10、面积误差比超过3％:卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3％的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息；

11、过分迟延交付房屋的:卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同；

12、过分迟延产权过户:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

尽管法律赋予了购房者一定解除合同的权利，但是因单方解除合同需要具备严格的法定条件，并要遵循一定的程序，不当行使合同解除权也将构成违约。因此，望慎重！（法邦网）