北京楼市“红五月”信号明显 买二手房需注意税费与户口纠纷

在北京，无论是商品房还是二手房，价格都普遍较高，不是一般家庭能够轻易承担的。然而，楼市新政出台后的一个月内，北京的二手房成交量却显著上升，呈现出“红五月”的迹象。尽管不清楚这些购房者出于何种心理选择二手房，但小编想提醒大家，购买二手房需谨慎，一旦发生纠纷，后悔都来不及。

新政发布后，北京楼市出现明显回暖。以2015年“5·1小长假”为例，北京市二手住宅网签量达到49套，同比上升58.1%。而在4月份，北京二手房市场呈现出“量增价稳”的态势，住宅网签量高达17191套，创下近25个月以来的新高，成交均价环比上涨2.9%。相比之下，新房市场反应较为滞后。4月份，扣除保障房和自住房后，纯商品住宅成交3206套，环比虽有明显上涨，但同比去年4月仍下降12%。

北京房地产协会秘书长陈志指出，3·30政策对二手房市场更为有利，随着二手房成交量的提升，改善型需求的纯新房市场也将逐步释放。此外，北京住宅库存量在高成交背景下迅速下降，截至5月4日，商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，创下近10个月以来的新低，进一步佐证了“红五月”的市场趋势。

购买二手房时，除了关注价格和政策，还需了解相关税费。尽管新政调整了二手房营业税的征收方式，但并未降低整体税费标准。购房者在交易前应提前计算税费，避免盲目入市。具体税费包括：

1. 交易手续费：3元/平方米 × 建筑面积；
2. 合同印花税：房屋成交总额 × 0.05%；
3. 营业税：普通住宅若持有2年内，按成交总额的5.55%征收；2年以上则免征；非普通住宅若持有2年内，按成交总额的5.55%征收，2年以上则按差额的5.55%征收；
4. 个人所得税：普通住宅持有2年内，按成交总额的1%或利润部分的20%征收；2年以上（含）5年以下，按（售房收入－购房总额－印花税）的20%征收；非普通住宅则按成交总额的2%或利润部分的20%征收；
5. 土地增值税：普通住宅免征；非普通住宅若持有3年内，按成交总额的0.5%征收；3至5年按0.25%征收；5年以上免征；
6. 买卖合同公证费：如需公证则按房屋成交总额的0.3%缴纳；
7. 契税：由买方缴纳，普通住宅面积在90平方米以下的契税比例为1%，90至140平方米为1.5%，非普通住宅则为3%。

此外，买二手房时还需注意卖方户口问题。虽然户口不影响房产交易本身，但会影响买家落户。若购房者购买的是学区房或主要目的是落户，就应提前防范卖方不迁户口的情况。以下是几种应对方式：

1. 在买卖合同中约定不迁户口的违约金，按逾期时间计算。但该方式的约束力有限，若卖方拖延时间较长，违约金可能过高，法院支持的金额也可能较少；
2. 将户口迁出作为支付尾款的前提条件，即在付尾款前要求卖方迁出户口，否则可拒绝付款并追究其违约责任。这种方式对卖方的约束更强，建议购房者将尾款留得较多一些；
3. 约定若卖方逾期不迁户口且超过一定期限，买方可解除合同并追究其违约责任。这对卖方的制约最为有力，尤其适用于以落户为主要目的的购房者。

在楼市新政的推动下，二手房交易量远超商品房，但购房者仍不可忽视房屋的房龄、质量以及是否具备房产证等问题。买房是人生中的重大决策，建议大家在选择二手房或商品房前，充分考虑自身需求，权衡利弊，做出理性判断。