开发商延期交房如何维权？违约金计算与定金适用解析

2002年11月10日，我与某房产公司签订房屋买卖合同，购买一套建筑面积为105平方米的房屋，单价为3500元/平方米，总房款为367,500元。根据合同约定，我需在订立合同时支付定金10,000元，并于2002年12月10日前预付房款147,000元，剩余房款在交房时一次性结清，房产公司承诺于2003年5月10日完成交房。我已按照合同约定支付了定金和首期房款。

然而，由于开发商未能按时通过验收，导致房屋未能如期交付。截至交房日，该房屋的售价已上涨至4180元/平方米。因此，我产生疑问：是否可以依法要求开发商双倍返还定金，并承担相应的违约赔偿责任？

首先，关于定金责任与违约损害赔偿责任能否同时适用的问题。定金是合同当事人为了确保合同履行，按照法律规定或约定，在合同订立时或履行前，由一方预先支付给另一方的金钱或其他替代物。其主要作用是作为合同履行的担保，若违约方未履行合同义务，定金可作为违约的惩罚性赔偿。而违约损害赔偿则是指因违约行为给守约方造成的实际损失，违约方应依法或依合同约定予以赔偿。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，如果合同中同时约定了违约金和定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，二者不能同时主张。因此，在本案中，若要求开发商双倍返还定金，则不能再主张违约损害赔偿。

其次，关于违约损害赔偿的标准。损害赔偿应以实际损失为计算依据。在本案中，由于房产公司未能按时交房，导致我无法以原合同价格购买房屋，而房价已上涨至4180元/平方米，因此，实际损失应为房屋面积乘以现价与原合同价之间的差额。

综上所述，对于房产公司的违约行为，我不能同时要求其双倍返还定金和承担违约损害赔偿责任，只能选择其中一项进行主张。若选择主张违约损害赔偿，其赔偿标准应以因房价上涨所造成的差价损失为准。