小产权房买卖协议是否有效？法院判决关键点解析

案情介绍：喻某在本村集体土地上建有一栋楼房，共七套，仅办理了整栋楼的产权证，但无法办理土地使用权证。2013年6月2日，喻某将其中一套以每平方米3000元的价格出售给外地经商的孙某，双方签订了买卖协议并已实际履行。2013年底，孙某得知国家正在整治小产权房，担心房屋可能被拆除，遂提出退房并要求返还购房款。喻某不同意，遂将孙某诉至法院。

争议焦点：小产权房买卖协议是否有效

在案件审理过程中，出现了两种不同的观点。一种观点认为，该买卖协议无效。理由是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设的转让、出租或抵押。同时，《中华人民共和国房地产管理法》规定，房屋所有权与土地使用权应一并转让，即实行“房地一体主义”。此外，国家出台多项政策禁止城镇居民购买农村小产权房和宅基地，因此小产权房的买卖行为违反了相关法律规定，应属无效。

另一种观点认为，小产权房作为一种物权，具备占有、使用、收益和处分的属性。只要不违反法律的强制性规定，其买卖行为应受法律保护。虽然《土地管理法》规定集体土地使用权不得用于非农业建设，但小产权房的买卖并未改变土地用途，仍用于居住，因此不违反该法。此外，虽然国家有诸多政策禁止城镇居民购买小产权房，但这些政策并未上升为法律或行政法规，不能作为认定合同无效的依据。根据最高人民法院对《合同法》的解释，只有违反法律或行政法规的强制性规定的合同才无效，因此本案中的买卖协议应为有效。

律师说法：房屋买卖合同无效的情形有哪些

笔者同意第二种观点，认为本案中的小产权房买卖协议有效。喻某所售房屋虽为小产权房，但并非违章建筑，其拥有合法的处分权。该房屋虽未办理独立的土地使用权证，但其整体产权已登记，且每套房屋的买卖均基于双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。

我国目前对小产权房买卖的效力尚无统一、明确的法律规定，各地法院在司法实践中亦根据地方政策和具体情况作出不同判断。因此，本案中的买卖协议应作为普通房屋买卖合同来处理。根据《合同法》的相关规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

结合本案，喻某与孙某签订的买卖协议并未违反上述任何一项无效情形。双方出于真实意愿达成交易，房屋买卖行为本身未损害国家、集体或第三人利益，亦未损害社会公共利益，且对买卖双方均有利。喻某通过出售房屋获得收益，孙某则以低于市场价的价格购得可居住的房屋，符合交易目的。

此外，孙某在购买时已明知该房屋为小产权房，且无法办理权属登记，其购买行为是基于对价格的考虑，而非对权属的期待。若仅因房屋无法办理物权登记而认定买卖协议无效，将违背当事人的意思自治原则，不利于交易安全与稳定。

孙某提出退房还款的请求，主要出于对房屋可能被拆迁的担忧。但目前尚无明确证据表明房屋将被拆除，且即便发生拆迁，孙某仍可依法主张相应的补偿权利。因此，从现有情况出发，认定该小产权房买卖协议有效，更符合诚实信用和意思自治原则。