二手房卖主反悔拒办过户，合同效力如何认定？

案情介绍：二手房卖方反悔拒绝办理过户

2004年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，约定郭某将其所有的商品房以100000元的价格出售给曾某。协议规定，曾某在签订协议当日支付80000元房款，剩余20000元在同年8月20日郭某交付房屋时一次性付清。同时，郭某承诺在9月20日前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某依约支付了全部房款，郭某也如期交付了房屋。然而，郭某随后反悔，拒绝协助办理过户手续。2004年9月20日，曾某依据协议要求郭某办理过户，遭到拒绝。郭某于同年9月10日向法院提起诉讼，主张因未办理房产过户手续，房屋买卖行为无效，要求法院判令曾某返还房屋，并表示愿意退还房款本息。

争议焦点：未办理过户手续的二手房买卖合同是否有效

针对本案中郭某与曾某签订的房屋买卖协议是否有效，合议庭存在不同意见：

第一种意见认为：根据《城市房屋管理条例》第九条的规定，房屋买卖需由买卖双方持房屋所有权证、身份证明及房屋买卖协议到房产管理部门办理产权变更登记。本案中，虽然郭某与曾某已结清房款，但未依法办理过户手续，因此该买卖行为属于无效民事行为。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第七项及国务院《城市私有房屋管理条例》第九条的相关规定，该房屋买卖协议应被认定为无效。

第二种意见认为：郭某与曾某之间的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且已实际履行。该协议应视为有效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条以及最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，只要买卖双方自愿签订协议，买方已支付房款并实际占有使用房屋，且不存在其他违法行为，即使手续不完善，买卖关系仍应认定为有效，但应责令补办相关手续。

律师说法：如何认定二手房买卖合同的效力

笔者赞同第二种意见。理由如下：

本案事实清楚，争议焦点在于房屋买卖协议是否具有法律效力。在司法实践中，存在一种误区，认为房屋买卖合同属于负法律行为，未办理过户手续即视为无效。然而，这种观点并不准确。

我国《城市私有房屋管理条例》虽规定房屋买卖需办理产权变更登记，但该规定旨在规范不动产交易行为，体现国家对不动产的管理与监督，并不等同于未办理过户即导致合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条明确指出：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。

此外，《全国民事审判工作座谈会议纪要》（法发〔1993〕37号）也指出：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”

本案中，郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方真实意愿，且房款已全部结清，房屋也已实际交付。郭某拒绝协助办理过户手续的行为，已构成对曾某合法权益的侵害。因此，应依据《民法通则》及相关司法解释，认定该房屋买卖协议为有效合同，郭某应依法协助曾某完成过户手续。