二手房买卖房主违约怎么办？违约赔偿标准及案例解析

李女士将位于上海市临青路555弄的一套房屋出售给陈先生一家后，因房价上涨而反悔，拒绝继续履行合同。陈先生及其家人遂将李女士诉至法院，要求继续履行买卖协议。近日，上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《付款凭证》相关条款，并判令李女士赔偿陈家因房屋升值产生的差价损失71000元。

2007年9月11日，陈先生及其妻儿与李女士签订《上海市房地产买卖合同》，约定三人购买该房屋，并于2007年10月30日前办理房产过户手续。同日，陈家已支付购房首付款26万元及维修基金2000元。然而，李女士在房价上涨后，单方面提出不再履行合同，陈先生遂于2007年10月22日向法院提起诉讼，要求其继续履行合同。

法院审理后认为，李女士已明确将房屋出售给陈家，并约定了明确的过户时间，现因自身原因拒绝履行合同，构成违约，应依法承担违约责任。据此，法院判决解除合同，李女士需赔偿陈先生一家的经济损失71000元。此外，案件受理费10800元、诉讼保全费4020元、评估费5200元，共计20020元，均由李女士承担。

在二手房买卖中，若房主违约，应赔偿守约方因违约所造成的实际损失，包括直接损失和预期可得利益损失。对于房屋价格变动带来的损失，通常可依据以下方式确定：

1. 若双方能协商一致，按协商结果执行；
2. 若协商不成，原则上可参照最相似房屋的市场成交价与合同成交价之间的差额来计算损失。具体可比照同幢、同楼层、同房型的房屋；若无，则可比照相邻幢同楼层及房型的房屋，或相同区域内的房屋；
3. 若无可比房屋，可委托专业机构进行评估，以确定房屋的涨跌损失。

在认定损失的时间点上，应以保护守约方利益为出发点，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为发生之日以及审理期间房屋的市场行情等因素，合理确定。同时，法院在认定损失时，还会综合考虑守约方的履约情况、违约方可预见的损失，以及双方是否采取了合理措施防止损失扩大等情形。