未过户先装修，卖方反悔引纠纷，法院判决返还房款并补偿损失

案情简介：未过户先装修

2012年7月17日，原告李某与被告杨某签订了一份房屋买卖协议，约定李某将其位于牡丹江市西安区温春镇三间房道南、建筑面积为35平方米的一处无照平房以100000元的价格出售给杨某。协议签订当日，杨某支付了50000元购房款，剩余50000元约定于10月30日前付清。该协议由邓兆国、郝伟东、卜文鹏三人作为见证人签字确认。

协议签订后，杨某在房屋周围修建了169.6米的砖围墙，安装了大门，并铺设了180平方米的水泥地面。然而，诉争房屋至今仍由原告李某占有和使用。根据杨某的申请，法院依法委托黑龙江资丰评估有限公司对相关施工项目进行评估，评估报告编号为黑资评报字(2016)第078号，评估结果为：按照成本法评估，截至2016年9月8日，相关施工项目的评估价值为42492元。评估过程中，杨某支付了鉴定费用2000元。

原告李某对评估结论无异议，但主张杨某所使用的砖石为其所有，价值10000元。对此，原告未能提供有效证据予以支持。

法院判决：

法院认定，原告李某与被告杨某于2012年7月17日签订的房屋买卖协议无效。理由是，该房屋及周边土地均属于新立村集体所有，原、被告之间买卖集体土地的行为违反了法律的强制性规定，因此该协议自始无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

原告李某应将已收取的购房款50000元退还给被告杨某。对于杨某的损失，法院认为其投入的施工费用42492元及鉴定费2000元均为合理支出。虽然原告主张杨某使用了其价值10000元的砖石，但未能提供证据证明，因此该主张不予采信。综合考虑，原、被告在明知土地为集体所有的情况下仍进行交易，双方均存在过错，故损失应由双方各承担50%。因此，原告李某应向被告杨某补偿损失22246元。

律师说法：

针对原告李某要求确认买卖协议无效并返还购房款的请求，法院予以支持。对于被告杨某提出的反诉请求，其主张的投入费用及鉴定费用被法院认定为合理损失，但由于原告未能提供证据证明其主张，法院最终判定双方各承担50%的损失责任，即原告需补偿被告22246元。

综上，本案中因买卖集体土地而签订的协议被认定为无效，原告需返还购房款并承担部分损失。房产交易涉及金额较大，且存在诸多法律风险，如产权不清、抵押问题、户口迁移等，建议在交易过程中咨询专业房产律师，以确保合同合法有效，保障自身权益。如您有房产相关法律问题，欢迎咨询专业房产律师魏国鹏，魏律师将为您提供专业的法律建议与解决方案。