房屋买卖合同无法履行能否解除？法院判决解析与法律建议

案例简介：合同未约定致使合同目的无法实现，能否解除合同？

2013年10月9日，二原告通过居间服务与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定以159万元的价格向三被告出售位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋。合同规定最迟过户时间为2013年12月31日，付款方式为签约时支付5万元，2013年9月9日前支付43万元，剩余111万元由三被告申请办理转贷款，原告方予以配合。合同中明确约定，双方应在签约后20日内备齐转贷款资料，办理银行转贷款申请及相关公证手续，若一方未按约定及时办理，逾期达15日的，应向对方支付20%的违约金。2013年9月6日，双方又签署了一份补偿协议，约定三被告需另行补偿二原告空置损失27万元。

合同签订后，三被告一直未通知二原告办理转贷款手续及相应公证，导致在合同约定的过户日未能完成过户。尽管二原告多次催告，但系争房屋仍未过户。然而，二原告已于2013年10月将房屋交付被告使用至今。现二原告认为三被告已构成违约，有权解除合同，要求返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费。三被告则辩称，合同无法履行是由于原告方的原因所致，自己不应承担违约责任。

法院判决：因客观原因导致合同目的无法实现，判决解除合同

本院认为，本案中二原告与三被告签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》等相关协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，双方应全面履行各自义务。

本案的争议焦点在于，原、被告之间的房屋买卖合同是否应当解除，以及相应的责任如何承担。合同签订后，三被告已支付75万元房款，双方在履行剩余111万元房款的过程中产生争议并诉至法院。

本院认为，该笔房款应通过转按揭贷款方式支付。然而，由于政策调整，转按揭贷款无法按约履行，导致支付方式出现合同漏洞。在双方未能就如何补正履行不能达成补充协议，亦无法依据合同有关条款或交易习惯确定履行方式的情况下，且系争房屋已被司法查封，房屋买卖的合同目的已无法实现，合同无法继续履行。因此，应当依法解除合同。

鉴于合同不能履行的责任源于转按揭贷款政策变化，而非单方违约，故不能归咎于原、被告任何一方。现原告主张解除合同，被告亦于2014年7月16日提出反诉，主张解除合同。在双方均同意解除合同的情形下，本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。

律师说法：房屋买卖合同不能继续履行能否解除？

近年来，因合同约定不完善或政策变化导致房屋买卖合同无法继续履行的情况日益增多，相关争议也不断上升。因此，了解相关法律知识对交易双方尤为重要。

一般来说，房屋买卖合同即使存在约定不完善的情况，也不影响其成立。但如果合同的必要条款存在漏洞，且双方无法达成补充协议，就可能导致合同无法成立或履行。例如，买卖合同中缺少标的物信息，借款合同中缺少借款人签名等。

合同漏洞的填补方式主要有以下三种：

1. 协商补充：根据《中华人民共和国合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。这是最有效的填补方式。

2. 按合同有关条款或交易习惯确定：若协商补充无法达成，可依据合同已有条款或交易习惯进行推定。

3. 按法定规则填补：在前两种方式无法解决的情况下，可依据《合同法》第62条及相关分则规定进行填补。

需指出的是，《合同法》第62条虽规定了合同不完善的填补规则，但当事人可以通过特别约定排除其适用。在存在特别约定的情况下，应优先依据当事人的约定进行处理。若无特别约定，且无法通过交易习惯确定，方可适用上述法定规则。

当合同漏洞无法弥补，且合同目的已无法实现时，合同应当予以解除。如本案所述，解除合同是合同无法继续履行时的一种不得已选择。

为保障交易顺利进行，建议在签订合同时充分考虑各项条款的完整性，并在遇到合同履行问题时及时咨询专业房产律师，以避免不必要的损失。

徐红英律师：138-1807-6833
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