经济适用房转售合同效力分析：是否有效？法律案例解读

经济适用房的转售合同效力问题
导读：经济适用住房是政府为保障城市低收入住房困难家庭而提供的政策性住房，具有限价、限面积和保障性质等特点。根据相关政策，经济适用房不得擅自向他人转让。如果购房人因特殊原因需要转让，应由政府按照原价并考虑折旧和物价等因素进行回购。那么，经济适用房的转售合同是否有效？请看以下案例。

案情简介：
2008年8月，李某以5万元购得一套经济适用房，随后以8.8万元的价格将其出售给袁某。该房屋系李某原国营单位破产后，由破产职工安置机构依据市政府文件批复建设的经济适用房。袁某现主张自己的权益，认为该房屋买卖合同有效，并向法院提起诉讼。

法院判决：
根据《合同法》（1999年10月1日施行）第52条的规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第132条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或限制转让的，应依照其规定。

本案中，李某出售经济适用房的行为明显违反了国家关于此类住房的管理规定，但并不因此直接导致合同无效。关键在于该行为是否违反法律的强制性规定，损害国家利益或社会公共利益。

律师说法：
本案所涉经济适用房系政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向城市低收入家庭供应的政策性住房。李某原单位因经营困难实施政策性破产，职工管理机构根据市政府文件申请建设该类住房，市房产管理局也据此批复，并明确该住房的购买对象仅限于本单位职工。

根据国家建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》相关规定，袁某不符合购买经济适用房的条件，且根据该办法第30条第2款，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易。若需转让，应由政府按原价并考虑折旧和物价等因素进行回购。李某擅自将房屋出售给袁某，显然违反了上述规定，损害了国家利益。

此外，双方在买卖合同中明确约定，袁某购买的是李某的“安置住房”，并附有李某与职工管理机构签订的《异地安置集资建房交款合同》。同时，合同还规定李某需在3年后协助袁某办理产权过户手续。这些条款表明，双方对房屋性质是明知的，且存在共同规避国家政策强制性规定的主观意图。

袁某按每平方米998元的价格支付购房款，而李某实际购入价格为每平方米600元，因此每平方米获利398元。这种差价表明，双方存在明显的利益驱动，进一步支持其行为属于恶意串通，损害国家利益。

因此，法院认定双方签订的《房屋买卖合同》因违反国家强制性规定，损害了国家利益，应属无效。对于因该无效合同产生的法律后果，双方可通过协商或其他法律途径依法解决。

结语：
经济适用房的转售合同是否有效，需结合国家政策及法律规定综合判断。若当事人主张合同无效，法院通常不予支持，除非存在明显违反强制性规定或损害国家利益的情形。在处理此类问题时，建议当事人充分了解政策规定，必要时咨询专业律师，以避免不必要的法律风险和经济损失。