小区车位权属纠纷解析：地上车位归属与业主共有问题

案情简介：
原告为某小区的业主，被告为该小区的开发商。双方曾签订一份车位使用协议，约定原告可长期独占使用小区第37号地上停车位，并支付2万元使用费。后因其他业主主张该车位属于全体业主共有，导致原告的独占使用权频繁受到干扰。为此，原告向法院提起诉讼，请求解除车位使用协议。经调查，该车位是经规划审批建设的地上停车位，铺装为植草砖，其占地面积按50%计入绿化面积。

法院审理：
法院认为，该车位属于经规划审批建设的地上车位，依法归属于开发商所有。开发商有权通过协议方式将其出售或出租，原、被告之间签订的车位使用协议符合法律规定，应认定为合法有效，双方应继续履行协议。

律师说法：
住宅小区内的停车位权属问题较为复杂，具体可分为以下几种类型：

（一）地下产权车位
此类车位位于小区地下空间，符合立项和规划条件，并已办理土地出让手续，具备办理所有权证书的条件。根据《物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。因此，地下产权车位属于开发商或购买人所有，购房业主在完成权属转移登记后，即可成为车位的专有产权人。

（二）地下人防车位
人防车位建于小区人防工程内，主要用于非战时的停车用途。根据《物权法》第五十二条，国防资产属于国家所有，而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，人防工程的地下室不计入公用建筑面积。由此可知，人防车位的所有权归国家所有，由人民防空管理部门代表国家行使。此类车位无法办理产权证书，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

（三）地上车位
地上车位建于小区地面空间，主要用于临时停车。根据《物权法》第七十四条第三款，如果地上车位是占用业主共有道路或其他场地而设置的，则该车位归全体业主共有。此外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确，建筑区划内规划用于停车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，应认定为业主共有。

综上所述，建筑区划内规划建设的地上车位归开发商所有，而规划外新增且占用公共土地的地上车位则归全体业主共有。

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