擅自转租店屋引发纠纷，转租合同是否必然无效？

案情简介：擅自转租引发租赁纠纷
2010年3月15日，黄某将其一处店面出租给徐某用于经营早餐店，双方约定租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金为每年3.5万元，需在每年3月15日一次性付清。然而，由于生意不佳，2011年3月16日，徐某在未告知黄某的情况下，将该店面转租给余某经营茶叶生意。双方签订的租赁合同约定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金为9万元，签订合同时一次性支付，租期届满后店面自动归还，并约定余某未经徐某同意不得再次转租。该合同未在房产管理部门办理登记备案。

2011年12月，余某因茶叶生意经营困难，向徐某提出解除合同并要求退还剩余租金，但徐某不同意。余某遂以徐某未经房主黄某同意擅自转租、且租赁合同未办理登记备案为由，认为其与徐某之间的转租合同无效，向法院提起诉讼，请求确认合同无效并要求徐某退还已支付的9万元租金。

法院审理：转租合同应为有效
法院经审理认为，徐某与余某之间的转租合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，因此应认定为有效合同，依法受到保护。据此，法院驳回了余某的诉讼请求。

律师说法：擅自转租是否必然导致合同无效
根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，徐某与余某是在平等自愿的基础上签订转租合同，显然不涉及上述任何一种无效情形。至于是否违反法律、行政法规的强制性规定，需结合具体法律条文分析。

《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”同时指出：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

该条并未否定转租行为本身的合法性，而是赋予出租人解除合同的权利。其立法本意在于保护出租人利益，防止承租人擅自转租以谋取不当利益或扰乱市场秩序，同时也防范承租人利用租赁物从事非法活动，损害社会公共利益。

租赁合同的本质是转移租赁物的占有、使用和收益权，承租人租赁房屋的目的正是为了使用和收益。因此，在双方未特别约定不得转租的情况下，承租人有权在租赁期内将房屋转租，以实现收益最大化，这属于其合同权利的合理行使。

有人可能会担心，若第三人对租赁物造成损害，将不利于出租人权益的保护。但实际上，根据合同相对性原则，第三人对租赁物的损害应由其向承租人承担责任，承租人再向出租人承担赔偿责任。这与承租人自行使用租赁物造成损害的责任并无实质区别。此外，转租行为仅导致占有和使用权的转移，并不影响出租人对房屋的所有权，反而有助于租赁物的充分利用，提升其价值。

因此，承租人未经出租人同意进行转租，不构成无权处分，而是正当行使收益权，转租合同应为有效。只有在出租人与承租人明确约定承租人不得转租的情况下，承租人擅自转租才构成违约，此时转租合同才可能被认定为无效。

此外，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，未经出租人同意和未办理登记备案的转租行为无效。但根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同自成立时生效，除非法律、行政法规另有规定。而该管理办法属于国务院部门规章，不具备法律、行政法规的效力，因此不能作为认定合同无效的依据。

综上所述，擅自转租并不必然导致转租合同无效。在司法实践中，若因转租产生纠纷，建议当事人及时咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益。