未出具代理委托书能否认定委托代理关系？法院判决解析

案情简介：未出具代理委托书是否能认定委托代理关系

孙某与徐某为叔嫂关系。2004年11月，孙某在所在单位——吉林铁路分局进行公产房改革时，购买了位于桦甸市铁路小二楼住宅5栋－2－10号、面积为44.48平方米的房屋，并将该房屋登记在自己名下，但未办理正式的产权证。徐某持有孙某支付房款的相关凭证，并主张其与孙某之间存在借贷关系，孙某曾委托其以27000元的价格代售该房屋，用于偿还欠款。2005年5月13日，经中间人黄景柱介绍并见证，徐某代替孙某与方某签订了房屋买卖合同，合同约定由方某负责办理产权过户手续。方某有理由相信孙某已委托徐某代售房屋，因此向徐某支付了全部购房款，并实际接收了房屋。此后，由于铁路系统房改政策规定，该房屋应由铁路系统统一办理产权证，加之方某自身原因，该房屋一直未完成产权登记。2016年5月，该房屋被列入我市棚户区改造范围，需所有权人进行产权登记与申报。孙某以未委托徐某出售房屋为由，拒绝协助方某办理产权确认及变更登记手续。

法院判决：支持方某办理产权确认及变更登记的请求

本院经审理查明，双方对孙某与徐某系叔嫂关系、孙某曾欠徐某款项、徐某持有孙某交付的房屋交款凭证、徐某与方某签订房屋买卖合同、徐某收取购房款用于抵销欠款等事实均无异议，本院予以确认。尽管孙某对房屋买卖协议中“代卖方”一词的形成时间提出质疑，但其未能提供有效证据加以证明，亦未申请司法鉴定，故本院对该证据的真实性予以采信。方某提交的两份便笺式书证内容不完整、含义模糊，且无法证明其来源，不符合证据要求，本院不予采信。根据录音光碟内容，徐某明确承认孙某委托其代售房屋的事实，结合当事人陈述及庭审调查，本院认定方某的诉讼请求具有事实和法律依据，应予以支持。

律师说法：未出具书面委托书是否构成委托代理关系

孙某与徐某之间构成委托代理关系。徐某的代理行为法律后果直接归属于被代理人孙某，因此方某与孙某之间签订的房屋买卖合同应为有效。虽然孙某未向徐某出具书面的代售委托书，但考虑到孙某与徐某系姻亲关系，且存在借贷关系，孙某在购房后将具有产权效力的交款凭证交付给徐某，该行为可视为对徐某代售房屋的默示授权。此外，孙某及家人当时不在本市居住，进一步支持了其委托徐某代售房屋的合理性。因此，徐某以孙某名义与方某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。即使未办理房屋所有权变更登记，也不影响该买卖合同的效力。综上，方某的合法权益应受到法律保护，法院支持其办理产权确认及变更登记的请求。

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