监护人擅自抵押未成年子女房产，抵押合同或无效

案情介绍：李小明出生于1994年11月4日。2000年6月21日，李小明与其父亲李明共同取得上海市闵行区东大街某号三楼的一套房屋，属于二人共同共有。2001年10月25日，李明与建设银行某支行签订了一份最高额抵押合同，约定李明为盛宇贸易公司与建设银行支行在2011年10月25日至2013年10月24日期间签订的人民币资金借款合同等主合同下的债务提供最高额抵押担保，抵押金额为513.80万元，抵押物为上述房屋。2011年12月26日，李明与建设银行支行在房管部门办理了房屋抵押登记手续。2014年6月30日，李小明成年后，以该抵押合同严重损害其合法权益为由，向法院提起诉讼，请求确认李明与建设银行支行签订的最高额抵押合同无效。

法院判决：支持李小明的诉讼请求，认定抵押合同无效。

法院经审理认为，监护人以未成年人名义对房产设定抵押，必须以维护未成年人利益为前提，否则违反法律的禁止性规定，应属无效。本案中，李明在未告知李小明的情况下，擅自以其名下房产为盛宇贸易公司向建设银行支行贷款提供抵押担保，损害了未成年人李小明的合法权益，构成无权处分行为。根据《合同法》第51条，无处分权人处分他人财产所签订的合同属于效力待定合同，需经权利人追认或取得处分权后方能生效。李小明现已成年，且未对李明的抵押行为表示追认，其另一监护人王某也明确表示反对，因此法院认定该抵押合同无效。

建设银行某支行主张其为善意第三人，已向盛宇贸易公司发放贷款并完成抵押登记，应依法取得抵押权。法院认为，作为专业的金融机构，建设银行在办理未成年人房产抵押时，应尽到严格的审查义务。涉案房屋的产权证上明确记载李小明为共同共有人，建设银行支行未核实该情况，直接与李明签订合同并办理抵押登记，存在明显过失，不能认定其为善意第三人。因此，其基于善意取得抵押权的主张不成立，法院不予支持。

律师说法：监护人以未成年人名义设定抵押权，抵押合同可能无效。

1. 监护人应按照最有利于被监护人的原则履行职责。根据《民法总则》第35条，监护人除为被监护人利益外，不得擅自处分其财产。因此，监护人在处理未成年人财产时，必须确保行为符合其最大利益。

2. 共同共有的不动产处分需全体共有人同意。依据《物权法》第97条，处分共有不动产或对共有不动产进行重大修缮，应经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人另有约定。本案中，李小明与李明为共同共有人，李明在未取得李小明同意的情况下擅自抵押，违反了该规定。

3. 未经共有人同意擅自处分共有财产，构成无权处分。根据《合同法》第51条，无处分权人处分他人财产所签订的合同，若未获权利人追认或取得处分权，合同无效。本案中，李小明未追认李明的抵押行为，且其监护人王某明确反对，因此该抵押合同无效。

在现实生活中，涉及家庭大额财产的处分，尤其是不动产，应充分了解相关法律规定，必要时寻求专业法律人士的帮助，以避免不必要的法律风险和财产损失。