国五条细则四大猜测：二手房交易井喷、买家分流新房、租赁市场变化、税费政策影响

3月1日出台的“国五条”细则，迅速改变了过去几个月房地产市场的交易节奏，尤其是对二手房买卖双方影响较大，原本从容不迫的氛围被打破，取而代之的是更多的焦虑与急切。针对这一政策的后续影响，记者昨日采访了多位业内专家，他们从不同角度对市场可能出现的变化进行了分析和解读。

**猜测一：近期交易是否会井喷？**
解读：3月初至月中或出现一波交易高峰
在“国五条”细则发布前，就有业内人士预测，政策从出台到实施之间存在一定的缓冲期，这期间可能会出现二手房过户交易的“井喷”现象。果然，细则发布当天，不少地区的房地产交易中心便人满为患，窗口前排起长队，许多购房者希望在政策正式执行前完成交易。其中，细则中规定二手房转让个人所得税按差额的20%征收，这一条款促使许多正在办理交易的客户加快节奏，纷纷赶在政策实施前签约。
“细则发布当晚就有客户打电话来咨询政策。”21世纪不动产长宁东区经理李栋表示，这位客户原本计划在3月中旬签约，但经过沟通后决定提前完成交易，以规避税费。“我们估计，这个月的月初到月中会出现一波交易高峰。”李栋补充道。
德佑地产羽山店经理王安也表示：“对于有诚意卖房的房东，我们都建议他们尽快出手。”
记者昨日在闸北区房地产交易中心看到，与一周前相比，人流量明显增加，周边道路甚至难以找到停车位。税务窗口前更是人头攒动，直到中午仍有数十人排队办理业务。工作人员表示，新政的具体执行时间仍在等待市局通知。

**猜测二：二手房买家是否会分流至新房市场？**
解读：会有分流，但中心城区影响不明显
由于此次新政对二手房的影响大于一手房，业内人士普遍认为，部分购房者可能会转向新房市场。然而，是否会导致新房价格大幅上涨，仍需观察市场反应。
合景地产营销策划总监杨子江指出，二手房交易成本的上升会抑制部分交易，但不会完全停滞，只是在时间上有所调整。这种政策手段可能会引导部分市场能量流向新房市场。
“二手房市场的刚性需求比新房更明显，尤其是一、二线城市的中心城区，二手房供应少、抗跌性强，一旦市场回暖，成交量也会迅速提升。”杨子江表示。
李栋则认为，分流效应在中心城区不明显，因为目前内环内住宅存量有限，仅剩4037套，中低档房源更是稀缺，因此，想要市中心地段的购房者仍会选择二手房。
“不过，越到郊区，分流效应会越明显。”他补充道。
在限购和限贷尚未明显放松的背景下，专家建议商品住宅市场应制定“差别化”的信贷和限购政策，以促进中小户型、中低价位普通商品房的成交，既保护自住型购房者，也能引导开发商建设更符合市场需求的楼盘。此外，部分新盘可能在新政实施前“突击开盘”，这可能是对政策预期的反应，也可能是个别楼盘应对竞争压力的策略。

**猜测三：是否会引起租赁市场反弹？**
解读：租赁房源或增加，但租金不会大幅上涨
有猜测认为，由于二手房交易成本上升，一些没有迫切出售需求的房东可能选择转售为租，从而引发租赁市场的反弹。对此，中介人士表示，租赁房源可能会有所增加，但租金上涨幅度有限。
“这两年每年租金都有所上涨，我们这里两房租金从4500-5000元/月，现在已涨到5500元。”王安说。
但与此同时，租赁市场的客源却在减少。“去年2月份我们门店做了十几单租赁业务，但今年只有个位数。”
赵春雷认为，细则出台后，交易成本上升，短期内市场成交会受到明显影响，不排除部分业主转售为租。结合限购政策，这可能会对新房市场也形成冲击，因为一些原本计划出售旧房换新房的买家可能因税费问题暂停购房计划。
同时，由于二手房供应减少，反而可能对房价形成支撑。他预测，未来几个月市场将呈现交易冷清、价格平稳的局面。

**猜测四：“到手价”是否会变“各付各”？**
解读：“到手价”短期内难以改变，但房东加价会收敛
这一猜测源于细则中关于个人所得税按差额20%征收的规定。与以往按总价1%-2%征收相比，新规下税收支出普遍增加十几万甚至几十万元，这可能导致房东通过加价转嫁成本。如果房价因此上涨，买家可能难以接受，从而促使二手房报价从“到手价”转向“各付各”。
李栋认为，虽然远期来看这种转变是有可能的，但短期内要改变房东和中介多年的“到手价”习惯并不现实。
“即便是‘到手价’，房东的加价幅度也会有所收敛，不会像节前那样出现大规模甚至离谱的跳价。”他说。
赵先生近期正计划出售一套位于东二环的107平方米房产，他表示：“如果我实际拿到手的价格低于75万元，我就不会卖了，除非买方愿意替我补上这笔税。”
对于西安市场而言，这一政策的影响尤为显著。西安二手房成交量多年低迷，在全国副省级城市中排名靠后。2012年西安二手房成交仅约1万套，甚至不如宁波、温州等小城市。而商品房成交量却超过十万套，显示出市场结构的不平衡。

**西安二手房市场低迷的原因**
李连源指出，西安的二手房市场之所以表现低迷，一是因为大量存量房屋缺乏房产证，如单位房、房改房等，无法正常上市交易；二是因为市场管理混乱，涉及房管、工商、物价等多个部门，监管难度大，市场秩序不够规范。
“本身二手房交易就冷清，如果再执行这样的新政，西安市场将更加困难。”他说。
此外，李连源还提到，如果严格执行差额20%的个税政策，西安的二手房市场可能会面临成交量大幅萎缩的局面，同时可能推高房租价格。
“近几年，由于城中村拆迁，许多原租住在城中村的人不得不选择租住更远或更老旧的房源，导致房租上涨。如果新政严格执行，一些购房者可能会选择观望，从而转向租房市场。”他说。

**专家呼吁政策差异化**
李连源强调，国家出台的政策主要针对北京、上海等一线城市，但不能因此让西安等城市“跟着吃药”。
“调控政策不应‘一刀切’，而应根据不同区域的实际情况进行差异化、精准化的调整。”他说。
他指出，去年四季度北京二手房市场量价齐升，国家迅速出台政策进行调控，但这种做法并不适用于所有城市。
“我们不能因为一线城市的问题，就让其他城市也承受同样的压力。更不能一味堵截，而忽视市场的实际需求。”