国五条20%个税政策引发市场热议，二手房冷热不均引猜想

一厢忙着为客户办理交税和过户手续，另一厢则四处带客户看房，这是昨天京城各大房产中介门店的常见景象。记者走访发现，北京近郊200万以内的二手房市场异常火热，部分中介经纪人一天内就成功成交三套房源。与此同时，城市中心部分区域的均价4.5万元/平方米的房源虽然集中挂牌，却鲜有人问津，市场呈现出明显的冷热不均态势。

对于房产经纪人来说，抓住一套“满五年”且为“家庭唯一住房”的房源，就意味着赚到了佣金。如今业内流行一句话：“是‘唯一’吗？”一位20多岁的链家地产经纪人兴奋地表示：“200万以内的房子太好卖了，基本都是当天挂牌当天成交。我昨天在大兴就卖掉了三套这样的房子，都是老小区的房源。”另一位已经看房三天的购房者张娴也分享了她的经历，她在西红门附近看中了一套165万元的小户型，结果不到两分钟就迎来了三波看房人，房主随即加价10万元。张娴无奈地说：“看着这架势，我马上拉着经纪人出来了。”陪同看房的经纪人向记者证实，只要有多波看房人上门，房主往往就会认为报价偏低，从而上调价格。

链家地产经纪人进一步解释，目前市场上最易成交的房源是“满五年”且为“家庭唯一住房”的房子。这类房子在出售时可以免交1%的个税和5.6%的营业税，购买成本最低。因此，只要能拿到这样的房源，经纪人就相当于看到了佣金的希望。而如今，负责客户的经纪人见到找房源的同事，都会习惯性地问一句：“是‘唯一’吗？”

然而，高价房市场依然不温不火。多家中介向记者透露，受“国五条”细则出台的影响，门店新增房源挂牌量激增一倍。在广渠路上的一家“我爱我家”门店，工作人员指着电脑说：“今天就挂了不少单价在4.5万元/平方米的新房源，比如新景家园、幸福家园。一套90平方米的两居室总价约460万元，但目前几乎没有买家问津，之前有意购房的客户也不多。”该经纪人认为，当前并不是购房的好时机：“这一带房价高，房源充足，建议大家不要急于出手。房主如果暂时卖不出去，自然会降价。”

值得注意的是，目前官方版的新政解读尚未正式发布，政策执行时间也未明确。因此，不少购房者在咨询时都担心陷入“交税时间差”的风险中。对此，链家地产经纪人表示，公司已明确表态，若新政实施后因个税问题导致交易无法完成，将视同交易失效，并全额退还中介费用，避免合同纠纷。

晨报记者 王丽娅

解读20%？也许没那么夸张

“个税”算法仍存多种解释

1. **严格算法**：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估算，如果购买一套价值200万元的房子，原房价值为50万元，那么差额的20%相当于30万元。此前按照1%的个税，只需缴纳2万元，而现在按照20%的差额个税，至少要交30万元，相当于买家多付了28万元。而且，交税需以现金形式支付，国内卖方税费通常由买家承担，因此最终相当于买家要多出14%的首付款。

2. **房东打折法**：买房也要多花10万元
多数房产经纪人给出的乐观算法是，即使个税上调，房主可能会主动降价，从而减轻买家负担。以一套180万元的在售老房为例，即使房主降价10万元至170万元，按照新政，20%的差额个税也至少为34万元，因此买家在房款和个税两项上需支出190万元，比之前多出10万元。

3. **模糊算法**：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士指出，重申个税征收其实是在提高购房门槛，增加购房成本。但在细则尚未出台前，不应过早以主观判断影响政策的制定。知名地产商任志强认为，20%的个税应考虑原房产的装修等成本，而资深媒体人则指出，个税征收应结合原房产的贷款利息，因为部分卖房人持有房产期间并未实现增值。

4. **减法**：或许比1%个税还少
在朝阳地税局等待交税的徐先生则认为，当前市场对新政的反应有些失衡。他指出，差额征收个税的前提是能公平证明“原房值”，而以他刚买的房子为例，网签价与原房价差距很小，如果按差额20%交税，反而比目前按总价1%交税还要低。

5. **减免法**：或许不用交个税
中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。他指出，之前政策对“家庭唯一住房”且“满五年”出让的房产，可以减免个税。他推测这次细则可能也会延续这一政策，因此对正常改善型购房群体影响不大，不存在误伤问题。此外，他还认为，第二套房的认定应只看房产数量，而不看贷款次数，更为合理。

晨报记者 王丽娅

房地产板块能扛多久？分析机构意见不一

晨报讯（记者 王洁）随着“国五条”细则的出台，房地产板块遭遇暴跌，市场对它的未来走势议论纷纷。从周末到昨天，各路机构无不被新政所困扰，券商研究员们连夜赶制研报，试图解读政策影响。

长城证券研究员朱俊春的报告引发热议，其题为《意外之喜、重大利好》的研报被网友戏称为“逆市”报告，认为新政对股市构成重大利好。他指出，新政直接利好新房销售，促进新开工，同时对投资投机需求形成有力打击，有助于房价的中长期稳定。他还推测，该政策可能是新型城镇化的一部分，政府有意鼓励购房者向郊区转移，以推动新的城市中心形成。

不过，房地产板块昨日表现低迷，许多股票“尸横遍野”，不少网友对这份“跌停叫利好”的研报表示不解，甚至质疑其是否过于乐观。但北京晨报记者搜集的多份机构报告表明，目前市场对房地产板块的未来走势出现了两种截然不同的声音。

悲观者认为，房地产调控将严重抑制二手房市场的需求；而乐观者则认为，刚性需求可能促使二手房交易转向一手房市场，甚至进一步推高一手房价格。东方证券预计，重点城市的楼市成交量将经历一段回落期，主要原因在于限购范围扩大，房价上涨过快的城市可能收紧二套房贷政策，这将实实在在限制购房需求的释放，即使是符合条件的购房者，也可能因政策而进入观望状态。

另一方面，汇丰晋信基金则认为，目前房地产板块估值已回到8倍左右的低点，未来两年盈利基本锁定，因此下跌空间有限。接下来，市场主要需要关注地方政策细则的出台，以进一步判断政策对房地产市场的影响。