开发商延期交房违约金高达100万，逾期交房能否退房？

开发商逾期交房需承担多少违约金？近日，江汉北路江都仕嘉项目的一起业主起诉开发商逾期交房案件一审宣判，开发商被判向138户业主赔偿违约金共计100万元，成为我市今年房地产纠纷案件中起诉人数最多的典型案例。

业主们表示，根据购房合同，开发商应于今年7月31日前完成交房。然而，当他们按期前往收房时，却发现房屋的水、电、气尚未全部开通，且《竣工验收备案证》也未办理完毕，无法确认房屋符合交付条件。开发商则在法庭上辩称，由于水、电、气配套设施未到位，交房时间确实延迟至8月20日，愿意承担这20天的违约金。但对于8月20日之后因业主未见到《竣工验收备案证》而拒绝收房所造成的损失，开发商声称与己无关。

9月30日，法院组织双方进行庭前和解。此时，原告才得知开发商已于9月7日取得了《竣工验收备案证》。法院最终认定，开发商逾期交房行为成立，违约金应从合同约定的交房日次日（即8月1日）起计算，直至业主得知开发商取得备案证的9月30日止。据此计算，开发商需支付的违约金及诉讼费用总计高达100万元。

本案不仅为部分“习惯”逾期交房的开发商敲响了警钟，也为业主提供了依法维权的典型案例。根据法律规定，逾期交房是指开发商未能在商品房销售合同约定的期限内向买受人交付房屋的行为。而关于开发商是否已履行交付义务，关键在于是否将房屋实际交付给买受人占有和使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只要开发商在合同约定时间内完成“交钥匙”行为，即视为履行了交付义务；反之，则构成逾期交房，需承担相应违约责任。

若房屋因不符合合同约定的交付条件导致业主拒绝收房，逾期交房的起算时间应从合同约定的交房日期开始。在判定开发商是否需承担责任前，应首先审查是否存在免责事由。通常，免责事由包括地震、战争等不可抗力因素，但开发商不得随意约定其他免责条款。若开发商逾期交房且无合法免责事由，则需承担违约责任，包括支付违约金以及在特定条件下允许购房者解除合同。

在《商品房预售合同》中，通常会对逾期违约金的计算方式、支付条件以及购房者解除合同的条件作出明确约定。在这种情况下，应优先依据合同条款进行处理。尤其需要注意的是，若违约金以“每日已交付房价款万分之×”的标准计算，那么“已交付房价款”应包括首付款和银行按揭贷款，而不仅仅是首付款部分。