未经抵押权人同意卖房合同是否有效？法院判决详解

2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘某购买王某所有的涉案房屋，合同总价款为120万元。根据合同约定，刘某应在签订合同时支付购房定金20万元及首付款40万元，合计60万元；剩余房款在王某搬离房屋后由刘某支付。房屋交验则应在双方办理完权属过户登记手续后的十个工作日内进行。合同还规定，双方应配合办理房屋所有权变更手续，并申请房屋所有权证。合同签订后，刘某已支付定金及首付款共计60万元，但王某未将房屋交付，也未办理产权变更手续。

2009年9月4日，王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王某向该银行贷款61万元用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，并以该房屋作为抵押担保。截至2012年6月13日，王某尚欠该银行贷款余额581,434.35元。庭审中，刘某表示愿意代王某偿还银行贷款，并全额支付剩余购房款。王某则表示在本案中不主张剩余房款。刘某因此起诉至法院，要求王某继续履行合同，协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，并请求第三人邮储银行协助解除抵押。

王某辩称，其已将刘某支付的60万元返还，双方合同已实际解除，因此不同意刘某的诉讼请求。第三人则认为，刘某与王某之间是房屋买卖合同关系，而其与王某之间是借贷合同关系，刘某与第三人之间不存在合同或法律关系，因此无义务协助解除抵押。

北京市通州区人民法院一审认为，刘某与王某签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。刘某已履行部分付款义务，且愿意代偿银行贷款，第三人合法权益亦可得到保障，因此合同应继续履行。法院支持刘某的诉讼请求，要求王某配合办理房屋解除抵押及过户手续，第三人亦应协助解除抵押。同时，法院指出，王某未提供证据证明合同已解除，故其辩解不成立。

一审判决后，王某不服，向二审法院提起上诉。二审法院审理后认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，最终作出终审判决，驳回上诉，维持原判。