二手房卖主收定金后反悔，夫妻一方出售绿本房合同是否有效？

2007年3月24日，原告宁X与被告邱X强签订房屋买卖合同，约定原告以110万元的价格购买被告位于南山区的一套房产。合同中明确约定，若一方迟延履行合同义务，需按合同价的万分之五每日支付违约金；若迟延履行超过十日，另一方有权解除合同，并可要求违约方支付合同价20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了20000元定金。该房产为农村集体土地上的村民住宅（即“绿本房”），房产证上载明产权归被告及其妻子共有。2007年8月22日，被告取得了红本房产证，房屋产权已全部归其个人所有。

被告在收到定金后，向原告发函表示，该房产的买卖行为不合法，合同无效，并声称其妻子不同意出售该房，因此不再履行合同。原告在收到函件后，随即停止了后续购房款的支付。随后多次催促被告履行合同未果，原告遂向法院提起诉讼。

本案的争议焦点在于：夫妻一方出售二手房是否有效？被告在诉讼中提出了三点答辩意见：一是房屋买卖合同违法，应属无效；二是该房产为夫妻共同财产，妻子不同意出售，合同不成立；三是原告未按期支付首期房款，构成违约。这三点是房产买卖合同纠纷中常见的典型问题。

1. 关于合同效力问题。虽然“绿本房”在法律上属于限制转让的房产，但司法实践中，主张合同无效以毁约为由的情况较为常见。然而，不能机械地理解法律规定。首先，农村居民住宅并非完全禁止买卖，相关法律对农村住宅的转让设有条件性规定。其次，双方在签订合同时已明知该房屋正处于“绿转红”手续办理过程中，并且合同本身具有预备性，约定了在“绿转红”完成后才正式履行转让义务，这属于合同法允许的附条件合同。再次，合同法的基本原则是维护合同的有效性与交易安全，法律不会轻易否定合同效力。最后，被告已成功完成“绿转红”手续，房屋属性已无瑕疵，此时进行转让已不存在法律障碍。因此，法院认定合同有效是合理且合法的。

2. 关于共有财产处理问题。根据《民法通则》《物权法》《婚姻法》等法律规定，共有财产的处理应由共有人共同决定。然而，《婚姻法》同时规定，若第三人能够证明另一方明知该行为且未表示反对，该行为可视为有效。本案中，原告提交了证人证言、录音资料等证据，证明被告妻子在买卖过程中曾多次参与协商，因此即使其未在合同上签字，也应视为对合同内容的知情与认可，从而受合同约束。值得注意的是，《物权法》实施后，法律对不动产和特殊动产的权属采取形式主义原则，即以登记为准。因此，在实务中，应确保合同由登记权利人签署，若登记为多人共有，则应与所有共有人共同签订合同，以避免后续纠纷。

3. 关于违约责任的认定问题。在房产买卖过程中，由于流程复杂，常出现双方互相指责违约的情形。本案中，需区分合同义务履行的先后顺序以及违约的性质。通常，合同中对履行顺序有明确约定，先履行义务的一方应优先履行，否则后履行方有权中止履行，行使抗辩权。同时，违约分为一般违约与重大违约。支付购房款、赎楼、交房、办理过户等为合同中的主要义务，若未能履行或迟延履行经催告仍未履行，即构成重大违约。若因违约导致合同无法履行，如房屋已过户他人，则构成根本违约。在本案中，被告明确表示不履行合同，原告因此中止付款，符合法律规定，不构成违约。因此，法院判决被告承担违约责任是正确的。