擅自转让抵押房屋的买卖合同是否有效？法院判决解析与法律依据

被告王某与李某系夫妻关系，共同共有位于藤县藤州镇政贤路的金榜大厦5单元802房屋。2009年9月，两被告将该房屋抵押给某银行藤县支行，用于个人商务贷款。2011年12月4日，原告刘某作为乙方与被告王某、李某作为甲方签订《房屋转让协议》，约定将该房屋以28万元的价格转让给原告。协议规定：签订当日支付定金1万元，2011年12月7日前支付16万元，剩余11万元在办理完过户手续后一个月内付清；同时约定，办理过户所需的一切费用由甲方承担，乙方不承担相关费用。协议签订后，双方均在协议上签字确认。

2011年12月7日，原告依约支付了首期房款16万元，并随后取得房屋钥匙，对房屋进行了装修，并自装修完成后即与家人搬入居住至今。签订协议时，原告已知悉该房屋已被抵押给银行。此后，原告曾多次要求被告协助办理过户手续，但被告提出需原告承担部分税费，双方因此未能达成一致，被告亦未履行协助义务。

诉讼期间，法院向抵押权人某银行藤县支行发出函询，询问其对涉案房屋抵押情况及对原、被告买卖行为的知情情况。某银行藤县支行在回函中表示，该房屋抵押用于办理《房地产抵押额度项下个人商务贷款》，贷款额度有效期为10年，担保期限为12年，担保金额为10万元。主债务人王某于2009年9月14日支用贷款10万元，于2013年5月24日再次支用10万元，截至2014年3月10日，尚欠贷款本金10万元及利息688.46元。银行在取得该房屋他项权利后，未获知被告转让房屋的信息。银行明确表示，若两被告还清贷款本息并注销抵押额度，其同意协助办理抵押注销及房屋过户手续。

2014年4月1日，原告已代两被告向某银行藤县支行偿还借款本息共计100180元，银行随即办理了该房屋的撤押手续。

关于转让抵押房屋的买卖合同是否有效问题，需区分物权行为与债权行为。转让抵押财产的行为，需经历两个阶段：一是签订买卖合同的债权行为，二是完成所有权转移的物权行为。根据法律规定，债权行为无需抵押权人同意，而物权行为则需满足法定条件。抵押人未经抵押权人同意，擅自转让抵押财产，不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可依法行使抵押权。因此，抵押人有权将抵押物转让给他人，但转让行为本身并不影响抵押权的存在。

本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。继续履行该协议并不损害抵押权人的合法权益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同应认定为有效。

至于原告请求办理房屋所有权登记转移手续是否应予支持的问题，根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在抵押权存续期间，若未办理抵押注销登记，房屋产权无法完成过户。因此，在买受人代为清偿债务以消灭抵押权之前，房屋所有权转移登记无法实现，合同构成履行不能。

然而，本案中，原告已代两被告偿还了全部贷款本息，抵押权已依法消灭。根据法律规定，抵押权人应协助办理抵押注销手续，两被告亦应在抵押权消灭后协助原告办理房屋产权登记转移手续。原告在代偿债务后，有权向两被告追偿其已支付的款项。因此，原告请求办理房屋所有权登记转移手续，依法应予支持。