定金合同效力认定及未交齐定金是否违约的法律解析

张女士通过朋友看中了古北路上一套产权人为朱先生的三室两厅房产。经过初步协商，双方就房屋价格和付款方式达成口头一致。随后，张女士约朱先生签署购房意向书，但因朱先生出差，便由其妻子宋女士代为签署。在协议中，明确了房屋价款、付款方式以及签署正式合同的时间，并约定定金为人民币两万元。宋女士与张女士均在协议上签字确认。

然而，由于张女士的一张银行卡出现问题，无法取出全部定金，她仅支付了一万元，并由宋女士出具了一万元的定金收条。双方口头约定，剩余的一万元将在一周内补交。张女士担心朱先生可能反悔，因为购房意向书上没有朱先生本人的签字，因此她想了解这份协议是否有效，以及定金金额应以多少为准。

首先，合同的效力取决于签约主体是否适格。通常情况下，合同应由权利主体本人签署。若非本人签署，需有其授权或事后追认，否则合同可能因主体不适格而无效。本案中，张女士与宋女士签订的购房意向书是否有效，需根据具体情况判断：

1. 若宋女士已获得朱先生的书面授权（如经过公证），且在授权范围内代签，则该购房意向书有效；
2. 若宋女士虽未获得书面授权，但张女士有合理理由相信其具有代理权（如宋女士出示朱先生身份证原件，并表明夫妻关系，且在签署前已获得朱先生的口头同意或委托），则构成表见代理，合同依然有效；
3. 若宋女士既未获得授权，也未得到朱先生的追认，则该购房意向书可能无效。

为确保交易安全，建议张女士要求朱先生本人补签合同，或在现有协议上补签其名字，以避免后续纠纷。

其次，关于定金的认定。定金合同属于实践性合同，即不仅需要双方达成合意，还需实际交付定金才能生效。本案中，虽然双方约定定金为两万元，但张女士实际仅交付一万元。根据法律规定，约定交付的定金与实际交付不一致时，应以实际交付的金额为准，因此本案定金应认定为一万元。

如果张女士希望定金的约束力达到两万元，建议尽快补足剩余定金，并要求将宋女士出具的收条更换为由朱先生本人签字的定金收条，以确保法律效力和交易的合法性。