出租房屋为违章建筑，租赁合同是否有效？法院判决解析

案情简介：
2009年，周某承租某村村民部分土地，并在该土地上无证搭建了部分房屋。2012年，贾某与周某达成租赁协议，承租其自建房屋及场地约700平方米，租期一年，自2016年6月25日起至2017年6月24日止。租金为每年5.1万元，分两次支付，分别于2016年6月25日和12月25日缴纳。合同约定，若在合同期限内未履行租金支付义务，可解除合同；如遇政府征收导致合同无法继续履行，合同自行终止，所有补偿费用归周某所有。

合同签订后，贾某支付了首期租金25500元。随后，涉案房屋被纳入搬迁范围，周某对房屋进行了装修，并要求贾某搬离。2016年10月17日，双方因搬迁问题发生纠纷，贾某家属报警，派出所出警并现场处理。处理过程中，贾某表示租期尚未到期，不同意搬离；周某则强调房屋已被列入拆迁范围，要求贾某无条件配合搬迁。次日，双方前往调解工作站进行调解，但因贾某要求补偿、周某坚持要求搬离，调解未能达成一致。

2016年11月16日，双方再次前往调解工作站，仍因搬迁及补偿问题分歧较大，调解无果。2016年12月25日，贾某未支付下半年租金。2017年4月13日，因拆迁需要，周某应相关部门要求，将房屋的水电设施交由供水、供电部门拆除，导致房屋停水停电。此后，贾某向法院提起诉讼，要求确认租赁合同无效并请求赔偿损失。

法院判决：
法院经审理认为，贾某与周某签订的租赁协议虽为双方真实意思表示，但周某出租的房屋未取得合法审批手续，属于违章建筑，其出租行为违反了相关法律法规，因此该租赁合同应被认定为无效。贾某主张合同无效的请求成立。

由于合同无效且房屋已被列入搬迁范围，法院支持了周某反诉要求返还房屋及场地的请求。关于贾某提出的赔偿损失33万元请求，法院认为其经营利润损失156520元及应付工人工资6万元属于其经营所产生的费用，与周某无关，不予采信。设备搬迁及安装调试费用7万元，贾某未能提供有效证据，法院依据评估报告认定为30500元；贾某装修及电话宽带损失2万元，同样因缺乏证据，法院根据评估报告认定装修补偿费为7718.30元。

对于贾某主张的另行租赁房屋的租金损失1万元及周某装修导致的损失2万元，法院结合房屋为违章建筑且已被列入搬迁范围，贾某确需另寻住所，以及周某在贾某使用期间进行装修、2017年4月后停水停电等事实，认定周某反诉要求贾某支付未付房租或房屋使用费的请求不成立，同时酌情判决周某赔偿贾某租赁损失1万元。

综上，周某应赔偿贾某租赁损失1万元、装修装饰及搬迁费用38218.30元，共计48218.30元。

律师说法：
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，贾某与周某签订的租赁协议虽系双方真实意思表示，但周某出租的房屋为违章建筑，未取得合法审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该合同被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。因此，贾某有权主张周某赔偿其损失，而周某也有权要求贾某返还房屋。

在此提醒大家，合同双方应依法依规签订和履行合同，确保合同内容合法有效。如在实际操作中遇到纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。