仅付清房款未签合同被抵押，房屋所有权归属问题解析

案件简介：2014年10月18日，刘某某与某房地产有限公司分别就三个商铺签订了《订购单》。该订购单详细约定了商铺的位置、房号、面积、单价及总价等关键信息，并特别约定应在2014年11月10日前携带订购单等相关材料办理购房签约手续，逾期则订购单自动失效。同时，订购单中还列明了相关优惠政策及付款时间，双方在订购单上签字并加盖公章。同年11月10日，刘某某依约支付了全部房款，并缴纳了维修基金、物业费及垃圾转运费。涉案商铺也已交付刘某某使用，但至今未完成正式的购房签约手续。此外，2013年1月24日，张某某曾向房地产有限公司出借100万元，并将上述商铺以“买卖”为名、实为抵押的方式抵押给张某某，但未办理抵押登记。（案例索引：（2016）皖0602民初1220号）

裁判结果：法院最终认定刘某某与房地产公司之间就涉案商铺的买卖合同有效。

律师说法：
1、未签订正式合同，仅凭《订购单》也可能产生合同效力。本案的争议焦点在于刘某某与房地产公司之间《订购单》的法律效力问题。尽管双方未签订正式的房屋买卖合同，但订购单中已明确约定了商铺的基本信息、价格、付款方式等内容，并由双方签字盖章确认。该订购单实质上已涵盖了商品房买卖合同的主要条款，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。刘某某已按约定支付全部购房款，并额外缴纳了维修基金、物业费及垃圾转运费，房地产公司亦已将商铺交付刘某某使用。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议，如果具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已实际收取购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。因此，法院认定刘某某与房地产公司之间的买卖合同有效。
2、不动产抵押权的设立必须以办理抵押登记为前提。本案中，房地产公司将涉案商铺抵押给张某某，但因未依法办理不动产抵押登记，该抵押权并未设立，张某某对该商铺不享有合法的抵押权。因此，张某某无法以抵押权为由阻止刘某某依法取得商铺的所有权。

综上所述，该案例涉及未签合同但已付清房款的房屋买卖关系，以及未经登记的抵押权是否具有法律效力的问题。法院认定刘某某依法取得商铺所有权，张某某的抵押权因未登记而不成立。对于类似司法实践中可能引发的纠纷，如需通过诉讼途径解决，建议提前咨询专业律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。