口头约定延长租期一年是否具有法律效力？法院判决详解

案情简介：
2013年5月10日，何某与胡某在某房产代理咨询有限公司的居间介绍下签订了《租房合同》，合同约定胡某承租何某的房屋，租赁期限为三年，自2013年5月11日起至2016年5月10日止。合同还规定，胡某需支付2,000元押金，每月租金为1,800元，何某提供空调、热水器、洗衣机、冰箱等设施。同日，何某向胡某出具了2,000元押金收条。

2016年5月9日，租赁期满后，双方口头约定延长租期一年，并将租金调整为每月2,300元，其余条款保持不变。胡某随后以现金方式支付了9个月的房租，即2016年5月至2017年2月的费用。

2017年2月10日，胡某向何某提出解除租赁合同，何某同意解除，但要求胡某结清水、电、天然气费用，并对房屋进行清洁。2017年2月12日，胡某搬离房屋。此后，胡某仍未结清水、电、天然气费用，且何某尚未退还押金。双方因此产生争议，胡某在搬离时拆除了租赁房屋内的空调和热水器。

法院判决：
法院经审理认为，本案系因解除房屋租赁合同后产生的押金退还争议。双方应本着互信、互谅、互让的原则解决遗留问题。

对于何某要求胡某赔偿空调及热水器价款的诉讼请求，法院认为胡某已将上述物品归还，并支付了相应的安装费用，因此该请求已无实际必要，不予支持。

关于何某主张的其他损坏赔偿，如锁芯、浴霸灯泡、酒柜柜门、灯具、床架及内墙涂刷等，因何某仅提供照片作为证据，缺乏其他辅助证明，且胡某对此予以否认，故法院认为相关损失无法确认系胡某造成，同时何某主张的赔偿费用尚未实际发生，因此对该部分诉讼请求亦不予支持。

法院同时指出，胡某在庭审中表示愿意为何某恢复外墙大门粉刷，因此何某自行粉刷所支出的100元油漆喷漆费应由胡某承担。

胡某尚欠水、电、天然气费用共计580元，应按照合同约定支付给何某。此外，何某支付的空调安装费用为400元，扣除胡某已支付的200元，剩余200元应由胡某承担。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方口头约定延长租期一年，虽超过六个月，但未签订书面合同，因此该延长约定视为不定期租赁。

当事人在不定期租赁关系下，可以随时解除合同，但解除方应给予对方合理的准备时间。胡某于2017年2月10日通知何某解除合同，并于2017年2月12日搬离，未给予何某合理的准备时间，应承担相应责任。法院酌情认定胡某应给予何某3天的准备时间，故胡某还需支付3天的房屋占有使用费230元。

综上，胡某应向何某支付油漆喷漆费100元、水电天然气费用580元、空调安装费200元、房屋占有使用费230元，共计1,110元。由于何某尚未退还押金2,000元，故在胡某支付上述费用后，何某应返还押金890元。

律师说法：
关于“口头约定延长租期一年是否具有法律效力”的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。若未采用书面形式，则视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。

本案中，原租赁合同为三年期，符合书面合同的要求，具有法律效力。但在租期届满后，双方口头约定延长一年，虽未签订书面合同，但根据法律规定，该约定仍视为不定期租赁，胡某有权解除合同。

因此，胡某在租期届满后提出解除合同，符合法律规定。但法院也指出，解除合同应给予对方合理的准备时间，胡某未履行该义务，需承担相应责任。

在此提醒大家，签订租赁合同时，应尽量采用书面形式，明确各项条款，以避免因口头约定引发的法律纠纷。如遇争议，建议及时咨询专业律师，依法维护自身权益。