口头约定延长租期一年 是否有法律效力

案情简介：口头约定延长租期一年

2013年5月10日，何某与胡某在某房产代理咨询有限公司的居间下签订了《租房合同》，合同主要约定：胡某承租何某的房屋，租赁期限3年，自2013年5月11日起至2016年5月10日止，租住使用押金2,000元，每月租金1,800元。何某提供给胡某空调、热水器、洗衣机、冰箱等物品。同日，何某向胡某出具2,000元押金收条一张。至2016年5月9日3年租赁期满后，何某与胡某口头约定延长租期一年，同时约定房屋租金调整为每月2,300元，其余条款与原合同一致。胡某用现金向何某支付了9个月的房租（即2016年5月至2017年2月房租）。2017年2月10日，胡某向何某提出解除租赁合同，何某同意解除合同，但要求胡某结清水、电、天然气使用费及对房屋进行清洁打扫。2017年2月12日，胡某从何某房屋内搬离。胡某尚有承租房屋内的水、电、天然气使用费未结清。何某尚未退还胡某交纳的2,000元押金。后何某与胡某因押金及房屋清洁等问题发生争议，胡某拆除并移走租赁房屋内的空调和热水器。

法院判决：解除合同

法院经审理认为，本案系何某、胡某双方解除房屋租赁合同后因退还押金发生的争议纠纷，双方应本着互信、互谅、互让的态度解决遗留问题。现何某提出的要求胡某赔偿空调及热水器价款的诉讼请求，因胡某已将空调及热水器归还并支付相应安装费用，此项诉讼请求已无实际必要，本院不予支持。何某主张胡某损坏了租赁房屋内的锁芯、浴霸灯泡、酒柜柜门、灯具、床架及乱涂内墙等行为，因何某提供的证据为照片，在没有其他证据辅助印证且胡某否认的情况下，不足以证明相应设施的损坏以及墙壁的涂画系胡某所为，且何某要求赔偿的费用并未实际发生，故本院对何某要求胡某赔偿浴霸灯泡100元、内墙乳胶漆涂刷500元、玻璃柜门2扇300元、外墙大门粉刷及更换锁芯1,000元等诉讼请求不予支持。胡某庭审时陈述其可以为何某恢复外墙大门粉刷，现何某自行粉刷支出的100元油漆喷漆费，应由胡某承担。胡某所欠的水、电、天然气使用费580元，应当按照合同约定支付给何某。何某支付的空调安装费400元，扣除胡某已支付的200元，余款200元应由胡某承担。何某、胡某双方口头约定一年租期，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但要求解除合同方应当给予对方相应的准备时间。胡某2017年2月10日通知何某解除双方租房合同，并于2017年2月12日搬离，没有给何某相应的时间准备房屋交接事宜，应当承担相应的责任，本院酌定胡某应给予何某3天准备期限，故胡某还应当支付何某3天的房屋占有使用费230元。综上，胡某应向何某承担油漆喷漆费100元、水电天然气费用580元、空调安装费200元、房屋占有使用费230元，合计1,110元的费用。因何某收取胡某2,000元租房押金尚未退还，故胡某承担上述1,110元的费用后，何某还应返还给胡某押金890元。

律师说法：是否有法律效力

《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

本案中，何某与胡某签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。现租期届满，双方口头约定延长租期一年，按照上述法律规定，该关于租赁期限的约定超过六个月，应采用书面形式。由于胡某与何某未采取书面合同的形式，故应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故胡某有权向何某主张解除双方的租赁合同。

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