租赁期限约定为永久是否有效？法院判决与法律解析

案情简介：
为改善城镇建设面貌，某地政府与杨某于1998年初达成口头协议，约定由某地政府提供临街75.6平方米的土地，杨某出资2.4万元用于建设两间共40平方米的房屋，某地政府负责建设并交付杨某使用，杨某每年需向某地政府支付土地租赁费453.6元。2000年5月17日，双方补签了《集资建房合同》，对上述口头协议进行了书面确认。合同第三项约定土地使用权租赁期限为“永久”，房屋结构为一层砖混结构平房；第四项约定杨某每年需支付土地使用权租赁费453.6元；第六项约定合同自1999年4月1日起生效。2002年3月20日，该合同经司法局公证处公证。自2014年1月1日起至今，杨某累计拖欠土地租赁费共计2263元。2015年6月，杨某未经某地政府同意，擅自在其原有的一层平房上加盖第二层，现已竣工。

法院判决：
法院经审理认为，某地政府与杨某的口头协议后，双方依约履行，随后补签书面合同并进行公证，合同签订主体合法，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行义务。某地政府主张杨某拖欠租赁费2263元，该数额双方无异议，法院予以支持。

关于杨某擅自加盖第二层的问题，法院指出，合同中虽约定房屋结构为一层平房，但该条款的真实含义应理解为某地政府建设并提供给杨某使用的房屋为一层结构，并不构成对杨某后续加盖行为的明确禁止。因此，杨某加盖第二层的行为不构成对合同的违约。此外，涉及国有土地上的建设活动，应由相关行政法规进行规范，不属于合同纠纷范畴，故对某地政府要求拆除加盖部分并恢复原状的请求不予支持。

关于租赁期限的效力问题，法院指出，该合同约定土地使用权租赁期限为“永久”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本案中，合同约定的租赁期限自1999年4月1日起生效，而《合同法》自1999年10月1日起施行。因此，自《合同法》施行之日起，租赁期限不得超过二十年，故该合同中关于租赁期限的约定应依法变更为自1999年4月1日起至2019年9月30日止。

律师说法：
《集资建房合同》作为双方真实意思表示，内容合法有效，合同当事人应依法履行各自义务。杨某应按照合同约定按时支付土地使用权租赁费。尽管合同中约定租赁期限为“永久”，但根据《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。因此，该合同中关于租赁期限的约定应依法调整为二十年，即自1999年4月1日起至2019年9月30日止。

以上是关于“租赁期限约定为永久是否有效”的案例分析。在此提醒大家，签订合同时应明确约定各项条款，避免因表述不清引发争议。如发生纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。