商品房销售广告与宣传资料是否具有法律约束力？法院判决解析

案件简介：被告某房地产公司在销售商品房过程中，未履行广告及宣传资料中所作出的承诺，导致合同目的无法实现。原告张某某于2014年4月27日与该房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同中明确了商品房的位置、单价及总价等信息。补充协议中特别约定，楼书、沙盘模型、样板房等内容仅作为参观参考，广告属于要约邀请，不构成交房标准。同日，原告在被告提供的确认函上签字，确认已知悉上述内容。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告于2015年5月将涉案房屋交付原告。然而，原告在入住后发现，该小区并未如广告宣传中所描述的那样具备相应的配套设施，导致其购房目的无法实现，遂向法院提起诉讼。（案例索引：（2015）旅民初字第2178号）

裁判结果：法院认定被告的广告为要约邀请，对原、被告双方不具有约束力。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容，双方意思表示真实，合同合法有效，应依约履行各自义务。尽管广告内容可能具有一定的引导性，但被告并未在广告中明确承诺配套设施的具体建设时间，且原、被告在协议中已明确约定广告为要约邀请，原告亦在确认函中签字确认，因此广告及宣传资料不能视为要约，无法对被告产生法律约束力。法院最终驳回了原告张某某的诉讼请求。

律师说法：开发商的广告及宣传资料是否一律视为要约邀请？在本案中，争议的焦点正是开发商的广告是否构成要约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，商品房销售广告和宣传资料通常被视为要约邀请，即希望他人向自己发出要约的意思表示，不能直接作为承诺的依据。然而，在特定情况下，若广告内容具体明确，并对合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，则可视为要约，开发商需承担相应的法律责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》指出，若开发商在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体、明确的说明和允诺，且对合同的订立及价格产生重大影响，应视为要约。在本案中，虽然广告内容具备一定的要约特征，但因双方在补充协议中明确约定广告为要约邀请，且原告亦签字确认，因此广告内容未被认定为要约，无法对开发商形成法律约束。

综上所述，购房者在签订《商品房买卖合同》及相关协议前，应仔细阅读并理解其中的条款，特别是关于广告宣传内容的性质及约束力的约定。如遇纠纷，建议提前咨询专业律师，以便更好地维护自身合法权益。