“双合同”购房陷阱揭秘：明降暗升、高首付与税费风险全解析

据报道，在广州增城的金地香山湖项目中，销售人员坦言该楼盘采用“购房合同+装修合同”的“双合同”形式进行销售，并向记者提供了一份包含户型、房价等信息的置业计划表。该房屋户型约为100平方米，折后总价约162万元，但被拆分为99万元和63万元两笔款项。如果购房者按162万元总价、首付三成购房，理论上首付约为48万元。然而，在“双合同”模式下，购房者需一次性支付63万元的装修合同款项及33万元的首付，实际首付款金额达到约96万元。若购房者无法一次性支付如此高额的款项，销售人员表示可通过相关金融公司申请装修贷款，贷款额度通常在30万至35万元之间，最长可分5年偿还，但具体额度需根据个人征信和银行流水情况而定。装修贷款的手续费为1%，半年期限的月利率高达1.4%，即使贷款期限为5年，月利率也达到0.9%。以30万元贷款为例，总利息将超过16万元，月供约7700元。记者走访多个楼盘发现，类似情况普遍存在，销售人员普遍要求签订“双合同”，装修费用动辄高达50万元，而通过信用贷仅能获得约20万元的贷款。有销售人员直言：“最近取得预售证的项目，大部分都采用‘双合同’模式。”

值得注意的是，广州中航城的首付款比例也异常高。一套总价约230万元的复式洋房，首付款竟高达130万元，占总价的近六成。当记者询问为何首付款如此之高时，销售人员仅表示是公司规定，并将计算价格的纸张收回。然而，有购房者透露，自己曾在该楼盘购买平层洋房时签订了“双合同”。

“双合同”模式存在哪些风险？

**风险一：高额首付加重购房者负担**
通过“双合同”捆绑装修，购房者需支付更高的首付款。以金地香山湖为例，6300元/平方米的装修费用意味着购房者至少要多支付几十万元的首付，这无疑增加了购房者的资金压力。

**风险二：装修质量难以保障**
在“双合同”中，购房者默认接受开发商设定的装修标准，而装修质量则由开发商验收。业内人士透露，这些装修合同中提到的装修公司多与开发商存在利益关联。若装修出现问题，购房者只能向装修公司维权，而开发商则可能推卸责任。一旦装修公司失联或出现安全责任事故，购房者将面临维权困难。

**风险三：出售房产时面临更高税费**
根据“国五条”规定，二手房转让需按照房价差额的20%缴纳相关税费。对于采用“双合同”模式的购房者而言，出售房产时可能面临更高的税费。例如，若购房者以150万元购入房产，计划以200万元出售，理论上应缴纳10万元税费。但若购房合同中仅签订100万元，那么税费将变为20万元，翻倍的税费给购房者带来额外负担。

**风险四：违反政策，扰乱市场秩序**
住建委人士指出，开发商通过“捆绑精装修”来规避政府限价政策。他们以较低的房价获取土地优惠，再通过提高装修价格并捆绑销售，实现高利润。这种行为实质上是“低价拿地、高价销售”，违反了限价政策。此外，业内人士认为，这种拆分合同的方式会掩盖真实的市场数据，导致市场信息失真，价格信号被扭曲，影响市场的稳定发展。