租房遭遇火灾，租金和押金如何处理？法院判决详解

案情简介：
2013年10月15日，贺某与陈某签订《房屋租赁协议》，约定陈某将房屋出租给贺某使用，租赁期限自2013年10月16日起至国家征用为止，租金为每间每年40000元。协议规定，贺某需在签订协议时一次性付清一年租金；在租赁期内，因贺某经营过程中发生的安全责任事故，由其自行承担责任；陈某在租赁期间收取每间3000元的房屋及水电押金。合同签订后，陈某将商铺及楼上房屋交付贺某使用。贺某支付了商铺一年租金40000元、楼上房屋半年租金3000元以及押金3000元。

2013年11月16日凌晨4时20分，商铺发生火灾。经公安消防支队调查认定，起火原因尚不能排除外来火种所致。火灾导致贺某与陈某签订的租赁协议项下的房屋毁损，贺某无法继续使用，遂要求陈某返还剩余租金及押金。双方协商未果，贺某向法院提起诉讼。

法院判决：
法院经审理认为，案涉房屋因火灾毁损，且无证据表明该事故可归责于贺某或陈某，导致贺某无法实现合同目的。因此，贺某在解除租赁合同的前提下要求返还租金及押金，符合法律规定，应予支持。

考虑到火灾发生时，贺某已实际使用房屋一个月，应扣除该期间的租金。因此，陈某应返还贺某商铺租金39167元、楼上房屋租金3000元及押金3000元。

对于贺某主张的因火灾导致的财产损失，其仅提供自制损失清单作为证据，陈某不予认可，且贺某未能提供其他有效证据予以佐证，故法院不予支持。

关于贺某主张的2013年11月16日至2014年3月17日期间的营业损失，该损失属于预期利益损失，贺某未能提供充分证据证明其实际可获得的利益，因此法院亦不予支持。

至于贺某要求陈某按同期银行一年期贷款利率6%支付利息损失的请求，法院认为租金部分的利息损失应予以支持，但因贺某仅能提供证人证言证明其在火灾发生两周后主张权利，具体时间无法确认，法院酌情将利息起算日期认定为2013年12月1日。对于营业损失部分的利息，法院不予支持。

律师说法：
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由导致租赁物毁损或灭失的，承租人有权要求减少租金或解除合同。本案中，贺某与陈某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行义务。

由于租赁房屋因不可归责于双方的原因被火灾毁损，贺某无法实现租赁合同目的，依法有权解除合同，并要求陈某返还已支付的租金及押金。合同解除后，陈某应履行返还义务。

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