上海推出“只租不售”住房政策：破解房价与城市吸引力的悖论

上海率先推出“只租不售”政策，试图破解经济繁荣与留住企业、人才之间的两难困境。这一思路的核心在于建设低价住房，并剥离其附带的一些权利。从这个角度看，“只租不售”这一概念的提出，比单纯以低价出售一两块土地更具代表性与意义。7月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得，据悉，这两块土地均采用“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

古典经济学家李嘉图曾深入分析地价的决定因素，指出土地的价值主要取决于其带来的收益。对于住宅用地而言，这种收益主要由房价决定，因此可以推断，房价决定了地价，而不是地价决定房价。这一点不难理解：如果某地方政府希望将房价从五万提升到十万，不考虑市场炒作因素，它不可能仅通过提高土地出让价格来实现。因为即使土地出让价上涨，若市场需求不足，房价也难以攀升。地价的提升，除了压缩房地产企业的利润空间外，对房价并无实质推动作用。同样的逻辑也适用于降低房价的情况——降低地价最多只能作为信号，起到协调市场预期的作用，难以真正影响房价走势。

长期以来，人们普遍认为地方政府的土地财政是推高房价的重要原因之一，但我对此持保留态度。对地方政府而言，只有通过出让新增土地才能获得财政收入。根据前述逻辑，如果它想提高新增土地价格，唯一的途径是推动其上住房的价格上涨。但这种做法风险极高，市场一旦形成以旧换新的连锁反应，整个区域的房价都将随之上升。其后果是，当地居民生活成本增加，企业与人才可能外流。通常情况下，税收收入的损失将远大于土地出让带来的收益。

目前，一线城市及部分发展迅速的二线城市是房价上涨最快的区域。如果我们对这些地区的财政结构进行分析，会发现土地出让收入在政府财政中所占比例并不高，相比之下，企业税收才是主要来源。因此，将房价上涨归因于地方政府的土地财政动机，很难令人信服。事实上，根据我所进行的一些调研，政府官员不仅没有推高房价的主观意图，反而普遍对房价上涨感到担忧，尤其是那些负责招商引资的官员。

然而，这又构成一个悖论：地区一旦繁荣，房价自然上涨；而房价上涨后，地区吸引力下降，企业与人才便可能流失。那么，如何在经济繁荣与留住企业、人才之间找到平衡？一个可行的思路是，将部分土地用于建设低价住房。但若这些住房与其他住房功能相同，市场很快就会通过套利行为将其价格推高，导致政策失效。为避免这种情况，较为有效的方式是剥离这些住房的出售权，使其价格仅由租赁价值决定，从而保持相对稳定。

由此可见，“只租不售”这一政策的提出，比单纯以低价出售土地更具战略意义。它可能是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的一次重要尝试。不过，要使这一政策真正发挥作用，仍需进一步探索和完善。目前，“只租不售”型土地的推出仍处于试验阶段，数量有限，而市场对纯租赁住房的需求却相对较大。因此，可以预见，这些住房在建成后，其租金可能会因需求旺盛而迅速上涨，甚至可能影响市场预期。

此外，在房源有限、需求众多的情况下，如何公平分配这些租赁住房，如何防止可能出现的寻租行为，也仍需深入研究和制度设计。因此，这一政策的实施，不仅需要在理念上明确，更要在执行机制上加以完善。

至于买房与租房哪个更划算，不能仅从经济角度衡量，还需结合个人需求。以一套70平方米、总价80万元的市内房产为例，若首付35万元，办理商业贷款45万元，按20年期偿还，月供约为3368元，总还款额约为80.8万元。若考虑首付和月供，20年后实际支出可能超过115.8万元。

而租房则不同，若将35万元用于储蓄，每月租金2000元，20年后租金支出约为48万元，加上本金，总支出约83万元。若通过稳健理财方式，收益可能更高。因此，租房在长期来看，可能更具成本优势。

不过，买房也有其不可替代的优势。例如，对于即将结婚生子的家庭而言，拥有自己的住房不仅是生活的基本需求，更是孩子成长和家庭稳定的重要保障。因此，买房与租房的选择，最终应根据个人实际情况和长远规划来决定。