房屋买卖合同不能继续履行 能否解除合同

案例简介：合同未约定致使合同目的无法实现，能否解除合同

2013年10月9日，二原告通过居间与三被告签订上海市房地产买卖合同，约定以159万元价格向三被告出售位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；合同约定最迟过户为2013年12月31日，付款方式为签约时支付5万元、2013年9月9日前支付43万元，剩余111万元由三被告申请办理转贷款，原告方予以配合；转贷款具体操作为签约之日后20日内双方应当备齐转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证，若一方未按约定及时办理转贷款手续逾期达15日的，对方收取20%作为违约金。2013年9月6日，双方签署补偿协议，约定三被告另行补偿二原告空置损失27万元。

合同签订后，三被告一直未通知二原告办理转贷款手续及相应公证，导致至合同约定的过户日，未能过户。后虽经二原告催告，但系争房屋仍未过户。但二原告已于2013年10月将系争房屋交付被告使用至今。现二原告认为三被告已经构成违约，其有权解除合同，要求三被告返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费。被告辩称致使合同解除的原因是原告造成的，自己不承担违约责任。

法院判决：客观原因致合同目的无法实现，判决解除合同

本院认为：本案二原告与三被告围绕购买系争房屋签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》等相关数份协议均系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应当解除以及相应的责任如何承担。本案中，房屋买卖合同签订后，三被告已支付75万元，双方在履行111万元房款过程中产生争议而涉诉。本院认为，该笔房款，根据双方签订的一系列协议约定看，应为三被告以转按揭贷款方式支付。后因约定的转按揭贷款因为政策原因无法履行，导致如何支付111万元房款上存在合同漏洞，在对如何补正履行不能达成补充协议，又无法按合同有关条款或交易习惯确定，且系争房屋已被司法查封，房屋买卖的合同目的无法实现、不能继续履行的情况下，应当予以解除。故导致合同不能履行的责任系约定的转按揭付款不能实现，不能归咎于原、被告一方。现原告主张解除合同，被告亦于2014年7月16日反诉主张解除，故在双方均同意解除的情况下，本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。

律师说法：房屋买卖合同不能继续履行能否解除合同

近年来关于合同约定不完善或政策导向的变化，导致合同不能继续履行的情况时有发生，争议也越来越多。所以，熟悉相关的法律知识显得尤为重要。一般来说，房屋买卖合同约定不完善并不影响该合同的成立。但是如果合同的必要条款出现漏洞，而且双方不能达成一致的补充协议，那么则有可能因为该条款的欠缺而导致合同不能成立。如，在买卖合同中缺少标的物条款，借款合同中缺少借款人签名等等。

合同漏洞填补的方式主要有以下三种：1、协商补充。我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此规定，在当事人就合同的条款规定不明确的情况下，由当事人继续通过协商达成补充协议，来填补合同的漏洞，这是最有效的填补漏洞的方式。2、按合同有关条款或交易习惯来确定。如果合同当事人双方不能达成补充协议，就要进人第二步，即按照合同的有关条款或交易习惯来确定。3、按照法定规则填补。如通过以上方法仍不能解决，按照法定的填补漏洞的规则来填补合同漏洞，体现在《合同法》第62条以及《合同法》分则中的一些具体规定。应当指出，《合同法》第62条虽然确定的是填补合同不完善的规则，但是当事人可以通过其约定来排除这些规定的适用，在当事人具有特别约定的情况下，原则上应当依据当事人的约定。在当事人没有特别约定，又不能根据交易习惯来确定的情况下，才能适用上述规定填补合同漏洞。

当以上方法不能弥补合同的不完善且合同目的又无法实现时，合同应当予以解除，如上文案例所述。

以上就是对“房屋买卖合同不能继续履行，能否解除合同”案例的解析。为了交易的顺利进行，解除合同是合同不能继续履行在不得已的情况下作出的选择。如果您有相关方面的疑问，建议您咨询房产专业律师，以免遭受不必要的损失。

徐红英律师：138-1807-6833-

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