土地使用权出让性质下购房者能否主张违约赔偿？案例解析

土地使用权为出让性质，购买者是否可以主张违约赔偿？
导读：通常情况下，土地使用权划拨是指由县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳补偿、安置等费用后，获得土地使用权的交付，或者由政府无偿交付土地使用权的行为。除法律、行政法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。然而，房地产转让需签订书面转让合同，并明确载明土地使用权的取得方式。那么，若土地使用权为出让性质，购买者是否可以提出违约赔偿？以下案例将对此进行说明。

案情简介：
2003年，开发公司与尹某签订商品房销售协议，合同中以建设用地批准通知书的字号作为土地使用权证号，并注明土地使用权类型为出让。然而，尹某委托案外人办理的国有土地使用证却显示土地使用权类型为划拨。尹某因此认为开发公司单方面变更了合同内容，遂主张继续履行合同并要求支付违约赔偿。在诉讼过程中，开发公司表示出让手续仍在申报办理中。

法院判决：
根据《合同法》（1999年10月1日施行）第42条的规定，当事人在订立合同时如有违反诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应承担损害赔偿责任。该条款适用于合同订立过程中的不诚信行为，而非合同履行过程中因手续未完成导致的争议。
《物权法》（2008年10月1日施行）第137条规定，建设用地使用权的设立可以采取出让或划拨方式，其中经营性用地应通过招标、拍卖等公开竞价方式出让，划拨方式则受到严格限制。第141条进一步指出，建设用地使用权人应依照法律规定及合同约定支付出让金等费用。
《城市土地管理法》（2007年8月30日施行）第8条规定，土地使用权出让是指国家在一定年限内将国有土地使用权出让给土地使用者，由其支付出让金的行为。第15条明确，土地使用权出让应当签订书面合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第18条规定，如需改变土地用途，必须经出让方及城市规划部门同意，并签订变更协议或重新签订合同，同时调整出让金。第23条则指出，土地使用权划拨是指由政府依法批准，土地使用者缴纳相关费用后获得土地使用权的行为，且划拨土地无使用期限限制。
第41条强调，房地产转让时，应签订书面转让合同，并载明土地使用权的取得方式。综上，法院认为尹某要求继续履行合同并办理出让性质土地使用权证的请求缺乏法律依据，不予支持。同时，因其委托案外人办理证件且未实际支付相关费用，亦不支持其要求开发公司支付违约金及承担变更手续费的请求。

律师说法：
在本案中，虽然合同中注明土地使用权为出让性质，但开发公司并未存在拒绝或拖延办理出让手续的行为，且合同已实际履行。因此，尹某要求继续履行合同、办理出让手续的请求，法院不予支持。
至于违约金及手续费的主张，由于尹某自行委托案外人办理证件，且未将相关费用支付给开发公司，开发公司亦未存在合同约定中所指的“单方解除合同或变更合同约定”的情形，故其要求支付违约金及承担变更手续费的请求，亦不成立。

总结：
以上案例说明，土地使用权的性质在房地产交易中具有重要意义。若土地使用权为划拨方式，需严格遵守相关法律规定，并注意其使用期限的限制。同时，签订房屋买卖合同时，应明确土地使用权的取得方式，以避免后续纠纷。如遇相关问题，建议及时咨询专业律师，以便依法维护自身权益，减少不必要的损失。