有抵押权的房子能否转让？房屋买卖合同是否有效

案例简介：购买房屋上有抵押权，合同是否有效
2008年10月，原告李某某得知被告郭某某在未征得其同意的情况下，与陈某某签订了房屋买卖合同。该房屋虽以郭小丽个人名义购买，但属于李某某与郭某某的夫妻共有财产，根据法律规定，出售共有财产需夫妻双方一致同意。此外，该房屋在转让时尚未取得产权证，部分房款系通过贷款支付，且房屋已抵押给银行，根据相关法律规定，抵押财产不得擅自转让。因此，李某某请求法院确认郭某某与陈某某签订的房屋买卖合同无效。

被告郭某某对原告所述事实与理由表示认可，同意其诉讼请求。被告陈某某则答辩称：不同意原告的诉讼请求，主张房屋买卖合同有效，应继续履行。其认为，该合同是双方真实意思表示，符合法律规定；且被告已履行合同义务，房屋虽存在抵押权，但不影响合同的有效性。

法院判决：房屋买卖合同合法有效，抵押权可涤除
法院经审理认为，虽然诉争房屋为李某某与郭某某的共有财产，但根据《婚姻法》相关司法解释，夫妻一方非因日常生活需要对共同财产作出重大处分，应与另一方协商一致。若第三人有理由相信该处分行为为夫妻共同意思表示，则另一方不得以不同意或不知情为由对抗该第三人。本案中，李某某虽主张其不知情，但从北京中大恒基房地产经纪有限公司职员马某、金某某的证词，以及购房款打入李某某名下银行卡账户的事实来看，李某某对郭某某出售房屋知情且未提出异议。同时，李某某与郭某某系夫妻关系，陈某某在购买时有合理理由相信该交易为夫妻共同决定。

关于房屋抵押问题，李某某主张房屋存在抵押贷款，但陈某某已表示愿意清偿郭某某名下的银行贷款余额，因此抵押权不影响房屋买卖合同的履行。法院据此认定，该房屋买卖合同合法有效，抵押权可通过清偿债务予以涤除。

律师说法：有抵押权的房子能否买卖，合同有效吗
抵押权是指债务人或第三人不转移财产占有，将其作为债权担保的权利。当债务人未履行债务时，抵押权人可依照法律规定优先受偿。抵押权人即债权人，抵押财产则是用于担保的财产。

根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人。同时，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条也指出，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，转让所得价款应优先用于清偿抵押债权。因此，出售设有抵押权的房屋，需取得抵押权人的同意。

房地产抵押权的转让，是指抵押权随主债权一并转移至他人。根据《担保法》第五十条和《物权法》第一百九十二条的规定，抵押权不得脱离债权单独转让，也不得作为其他债权的担保。若债权转让，抵押权应一并转让，除非法律另有规定或当事人另有约定。因此，即使房屋设有抵押权，只要满足相关法律程序，房屋仍可依法转让，买卖合同亦可有效。

综上所述，有抵押权的房屋仍可在符合法律规定的情况下进行买卖，且合同效力不受抵押权的影响。如您在房屋买卖过程中遇到类似问题，建议及时咨询专业房产律师，以保障自身合法权益，避免不必要的法律风险。