住宅商用租赁合同效力认定及纠纷解决——以小龙虾店租赁案为例
案情简介：
2009年8月27日，系争房屋的权利转移登记至周某名下，房屋用途为居住。2013年5月10日，李某（承租方、乙方）与周某（出租方、甲方）签订《上海市商品房租赁合同》，约定周某将房屋出租给李某用于经营小龙虾店。合同约定租赁期限为2013年5月18日至2014年5月17日，月租金为9000元，保证金为18000元。合同签订后，周某依约交付房屋。2014年5月17日，双方再次签订租赁合同，租赁用途不变，租赁期限延长至2016年5月17日，租金调整为第一年10500元/月，第二年11500元/月，保证金分别为21000元和23000元。李某于2014年5月19日支付了第一年的保证金21000元，并结清了2014年7月17日前的租金。2014年7月18日，李某从房屋内迁出并归还钥匙。此后，李某以房屋性质为居住用途，无法用于经营为由，提起诉讼，请求法院判令：
1. 确认2013年5月10日及2014年5月17日签订的两份租赁合同无效；
2. 周某返还保证金21000元及2014年5月18日至2014年7月17日期间的租金21000元。
周某则认为，合同合法有效，李某提前解除合同，其有权没收保证金。最终，法院审理后认为，周某明知房屋为居住用途，仍将其作为商铺出租，导致李某无法实现合同目的，周某应承担相应责任。经二审调解，双方达成和解协议，周某退还李某保证金1万元，并当场支付完毕。
律师说法：
一、如何理解“住宅商用”房屋租赁合同
根据《房地产统计指标解释（试行）》，房屋用途分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。其中，“住宅”是指专供居住的房屋，包括公寓、职工宿舍等，但不包括作为人防用房或非居住用途的地下室、旅馆等。而“商业服务用房”则指用于商业经营或居民生活服务的房屋，如商店、饮食店、旅社等。
房屋在建造前必须取得建设工程规划许可证，并按照批准的建筑设计方案进行建设，其用途由规划决定。住宅商用，是指业主未经批准擅自将住宅用途的房屋用于经营性活动，如改作商铺或办公用途。实践中，“住宅商用”租赁合同主要分为三种类型：
1. 出租人擅自改变房屋使用性质，将住宅出租用于经营；
2. 双方在合同中明确约定改变房屋用途；
3. 承租人未经出租人同意擅自改变房屋用途。
本案中，周某将登记为居住用途的房屋出租给李某用于经营小龙虾店，属于典型的“住宅商用”情形。李某据此主张合同无效，认为违反了《合同法》第五十二条及《物权法》第七十七条的规定。但法院认为，《物权法》第七十七条并非效力性强制性规定，其核心在于要求业主在改变房屋用途时需经有利害关系的业主同意，而非直接导致合同无效。因此，李某仅以违反该条规定为由要求确认合同无效，法院不予支持。
二、住宅商用租赁合同的法定撤销理由及举证责任
根据《合同法》第五十四条，当事人可基于重大误解或显失公平等情形请求变更或撤销合同。对于“住宅商用”租赁合同，主要存在两种可撤销情形：
1. 出租人隐瞒房屋性质构成欺诈；
2. 承租人误以为房屋为商铺，产生重大误解。
在本案中，李某主张周某隐瞒房屋性质构成欺诈，而周某则辩称已出示房产证，李某明知房屋为居住用途，且租赁一年未提出异议。双方均未提供充分证据支持各自主张，法院因此需根据举证责任判断李某的撤销请求是否成立。若李某在合同订立时明知房屋性质仍同意租赁，视为其放弃撤销权，不能在后续履行中再主张撤销。
三、住宅商用租赁合同的解除事由及责任分担
尽管“住宅商用”租赁合同不能直接因违反《物权法》第七十七条而被认定为无效，但若因违反部门规章或地方性法规，导致无法实现合同目的，承租人有权依法解除合同。根据《合同法》第九十三条、第九十四条，合同解除分为约定解除和法定解除。
在本案中，李某因房屋无法用于经营被工商机关查处，合同目的无法实现，其有权要求解除合同。合同解除后，根据《合同法》第九十七条，尚未履行的部分终止履行，已履行部分应恢复原状或采取补救措施，承租人有权要求赔偿损失。
对于房屋租赁合同解除后的法律后果，主要包括：
1. 终止履行；
2. 恢复原状；
3. 赔偿损失。
实践中，恢复原状难以操作，若仅要求返还租金和保证金，可能对出租人不公平。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
至于损失赔偿，应根据双方过错进行分担。若因一方过错导致合同解除，其应承担相应赔偿责任。对于装修损失等具体问题，《解释》第十条、第十一条、第十三条亦有明确规定，为司法实践提供了依据。
综上，本案中李某虽因房屋用途问题无法继续经营，但其主张合同无效未获法院支持，而通过调解方式解决了纠纷。对于“住宅商用”租赁合同的效力认定及解除后的责任分担，需结合具体情形、法律规定及双方过错进行综合判断。如涉及相关纠纷，建议事先咨询专业房产律师，以更有效地维护自身权益。