承租人在竞价招租中是否享有优先承租权？法院判决解析

案情简介：承租人不享有优先承租权
2015年7月1日，叶加琴与石棉县日用杂品公司（以下简称日杂公司）签订租房协议，租用位于石棉县康棉路55号的门面房，租期为2015年7月1日至2016年6月31日，年租金为2万元。合同中约定，在租期届满后，若双方继续合作，叶加琴在同等条件下享有优先承租权。合同到期后，叶加琴继续使用该门面房，并支付租金至2016年11月31日。同年11月29日，日杂公司发布门面竞价招租公告，叶加琴报名并缴纳了保证金。12月6日，日杂公司向各竞标人说明了竞价规则，即以最高价中标，每次增价幅度为2000元，租赁期限为2016年12月16日至2019年12月15日。叶加琴在竞标实施办法后签字确认，但在实际竞标过程中未参与竞价，最终案外人刘某以每年3万元的租金竞得该门面房的承租权。叶加琴随后强行占用门面房，拒绝返还。日杂公司因此向法院提起诉讼，请求判令叶加琴立即返还门面房。

法院判决：承租人不享有优先承租权
法院经审理认为，原租赁合同在到期后，因叶加琴继续使用且日杂公司未提出异议，合同继续有效，租赁期限转为不定期。在此期间，日杂公司为提高出租收益，依法向社会公开招租，且采用竞价方式，该行为不违反法律、行政法规的禁止性规定。公司在招租前已发布公告，并在招租过程中向包括叶加琴在内的竞标人说明了竞标规则和程序，表明其已决定通过公开竞价方式确定新的承租人。因此，该招租方式已突破原租赁合同的约定，不能直接适用优先承租权的条款。

叶加琴在知晓招租信息后，未参与竞价，也未提出异议，待刘某竞得承租权后，又提出以同等价格承租，明显违背诚实信用原则，损害了善意第三人刘某的合法权益，亦扰乱了正常的市场交易秩序。因此，法院支持了日杂公司的诉讼请求，判令叶加琴返还门面房。

律师说法：优先承租权的适用边界
优先承租权是基于租赁合同产生的约定权利，而非法定权利。其核心在于“同等条件”，即在出租人愿意继续出租且承租人愿意续租的前提下，原承租人在同等条件下享有优先于其他承租人的权利。然而，优先承租权的行使是以出租人与第三人签订租赁合同为前提，而当出租人采用招标、拍卖等竞价方式确定承租人时，其制度核心是“价高者得”。

若将优先承租权直接适用于竞价招租的情形，可能导致原承租人无需承担交易成本即可优先获得承租权，这显然违背了公平竞争原则。因此，在公开竞价招租过程中，出租人应依法向原承租人履行通知义务，承租人可按照程序参与竞标以争取租赁权。若原承租人未参与竞标或最终未中标，则视为其未满足“同等条件”，从而丧失优先承租权。

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