合伙租赁经营方式变更引发纠纷，法院：不构成擅自转租

案情简介：合伙租赁中经营方式转变引发纠纷

2007年1月，原告曾某、汪某与第三人郭某合伙购买了位于重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号的商业用房，次年11月，三人共同取得了该房屋的产权。同年3月18日，曾某、汪某与第三人郭某与被告谢某、易某签订《门市租赁合同》，约定将该商业用房出租给谢某、易某，租期为10年，第一年租金为14万元，之后每年递增6%。合同还规定，未经曾某、汪某和郭某同意，承租人不得擅自转租，否则按违约处理。

自2007年4月23日起，该房屋交付谢某、易某使用，曾某、汪某应得的租金由郭某统一领取并分配。谢某、易某将承租的房屋用于合伙经营“天福楼饭店”，其中谢某和易某为显名股东，郭某为隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李某（谢某之女）名下，郭某以自己的名义与李某签订了一份并未实际履行的《门市租赁合同》。随后，李某、谢某、易某、郭某签订《天福楼经营承包合同》，约定由李某承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢某、易某、郭某又签订《天福楼股份转让协议》，约定易某将部分股份转让给谢某，其余股份转让给郭某，但实际上郭某与易某各自持有50%的股份，谢某和郭某仍为天福楼的显名股东，易某为隐名股东。

至原告起诉时，各方当事人均按照合同约定履行了义务并享受了权利。原告曾某、汪某认为，被告谢某、易某与第三人郭某、李某恶意串通，未经其同意，以承包形式将商业用房转租给李某经营饭店，该转租行为无效，请求法院判令解除2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由谢某、易某及郭某返还商业用房。

被告谢某、易某及第三人李某辩称，天福楼并非转租，而是经营方式的调整，请求驳回原告的诉讼请求。第三人郭某则表示，其既是房屋产权人之一，也是天福楼的合伙人，房屋实际由李某经营，租金由其统一领取并分发给曾某、汪某，不存在恶意串通，请求法院依法裁判。

法院审理：转租行为不成立，驳回原告诉求

奉节县人民法院经审理认为，原告曾某、汪某与第三人郭某与被告谢某、易某于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》合法有效，各方当事人均应依约履行权利义务。谢某与李某系母女关系，谢某、易某将承租的门面房以李某名义办理工商营业执照并承包经营，而谢某、易某与郭某仍为天福楼的合伙人，共同享有权利并承担义务。因此，天福楼饭店的经营方式虽有所调整，但并未改变租赁关系的性质，亦未构成原告所主张的转租、转让或转包行为。

此外，郭某作为房屋产权人之一，同时也是天福楼的合伙人，对内部经营方式的变化是知情的。租金由郭某统一领取并分发给曾某、汪某，说明郭某与二原告之间存在充分的沟通与联系。而天福楼的营业执照自2007年9月起以李某名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，具有对外公示的效力，二原告应视为已知悉该情况。

因此，原告主张解除租赁合同的请求，既不符合合同法的相关规定，也未满足合同中约定的解除条件，法院不予支持。至于租金的高低，是基于签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险范畴，不属于法院调整范围。

最终，法院判决：驳回原告曾某、汪某及第三人郭某的诉讼请求。

律师说法：经营方式的改变是否构成擅自转租违约？

根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款的立法目的在于保护出租人对租赁物的所有权或处分权，防止因擅自转租导致租赁关系复杂化，增加出租人收回租赁物的难度。

然而，本案并不符合该条款所规定的情形。首先，曾某、汪某与郭某作为房屋的所有权人，已通过合同形式将房屋出租给谢某、易某，租赁关系合法成立，各方均无异议，应依约履行。其次，承租人谢某、易某在租赁期间有权根据经营需要自主决定或调整经营方式，包括以李某名义办理营业执照、承包经营等，这属于合伙人内部的经营安排，不构成对租赁合同的违反。再次，即便将李某承包视为转租行为，也并不符合“未经出租人同意”的情形，因为郭某作为出租人之一，同时也是天福楼的合伙人，对转租行为具有决定权，且谢某、易某在签订合同时已知悉郭某的双重身份，有理由相信其具有代理权。

综上，本案中经营方式的改变不构成擅自转租，不满足合同解除的条件。因此，原告的主张不能成立。

以上为合伙租赁中因经营方式转变引发的纠纷案例，希望能为您提供参考。如在司法实践中遇到类似问题，建议提前咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益。