借他人名义买房有哪些风险？法律解析与注意事项

案情简介：借他人名义购房存在哪些风险？

2015年5月13日，陈某购买了一套登记在汤某名下的深圳盐田区房产，成交价格为380万元。陈某已支付定金，监管了首期款项，并取得了贷款承诺。然而，汤某随后以自己并非实际产权人为由，要求解除购房合同。陈某遂向盐田法院提起诉讼，请求法院继续履行合同并强制办理过户手续，同时对涉案房屋进行了查封。

在诉讼过程中，案外人詹某以涉案房屋系其借用汤某名义购买、汤某并非实际产权人为由，向法院提起借名买房诉讼，主张房屋应归其所有并办理过户。法院审理后认为，詹某虽因限购政策委托汤某购房，双方存在借名买房的委托关系，但根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才具有法律效力，未经登记不得对抗第三人。因此，在房屋尚未登记至詹某名下时，其对房屋的所有权不能仅凭与汤某之间的约定而发生变动，双方之间仅构成债权债务关系，不具有物权效力。

此外，陈某已就继续履行合同提起诉讼，涉案房产的权利归属问题已涉及第三人利益。陈某所享有的合同债权与詹某对房产的权利性质相同，因此法院不宜对涉案房产进行确权或判令过户，最终驳回了詹某的诉讼请求。

律师说法：借他人名义购房可能面临哪些风险？

借名购房虽然在某些情况下可以规避政策限制，但其背后隐藏着诸多法律风险，主要包括以下几点：

1. **缺乏书面协议，易引发争议**
借名购房的双方多为亲属或朋友，常基于信任而仅以口头形式达成协议。一旦发生纠纷，登记人可能以未签订书面协议为由否认借名事实，导致借名人难以主张权利。

2. **规避政策购房，协议可能被认定无效**
若借名购房用于购买经济适用房等保障性住房，即使有书面协议，也可能因违反国家政策而被法院认定为无效，借名人无法取得房屋产权。

3. **登记人拒绝配合过户，面临无法取得产权的风险**
在房屋具备过户条件时，是否协助办理过户的主动权在登记人手中。若登记人拒绝配合，借名人将面临无法顺利取得产权的困境。

4. **实际居住风险**
借名人通常会实际居住在房屋中，但由于产权登记在他人名下，一旦发生纠纷，可能被起诉要求腾退房屋，导致实际居住权受损。

5. **登记人涉诉，借名人可能承担连带责任**
即使登记人承认借名购房的事实，若其陷入诉讼，房屋可能被查封或处分，借名人将面临被动承担法律责任的风险。例如，登记人离婚时，其配偶可能主张该房产为夫妻共同财产；或登记人因债务问题被债权人申请财产保全，房屋可能被查封，借名人将无法有效维护自身权益。

6. **房屋被登记人转让，借名人权益难以保障**
若登记人将房屋转让给第三人，借名人可能无法追回房产。由于房屋登记在登记人名下，第三人有理由相信其为房屋所有权人，若第三人不知情而购买，借名人将面临丧失房屋的风险，最终只能通过不当得利之诉向登记人主张赔偿。

综上所述，借他人名义购房存在诸多法律风险，不仅可能影响房屋产权的取得，还可能导致借名人陷入复杂的法律纠纷。因此，建议在涉及此类购房行为时，务必咨询专业律师，以确保自身权益得到有效保障。