未经承租人许可转让经营权，转让协议效力如何认定？

案情简介：未经承租人同意转让经营权，转让行为的效力如何认定？

刘某于2010年3月20日与店主张某的岳父李某签订《店面出租合同》，约定租期为2010年4月1日至2011年3月30日，并明确刘某在租期内不得转租。2011年2月，元某得知刘某拟将店面转让，遂于2011年3月6日与刘某签订协议，约定由元某承租该店面经营，但协议中未明确约定租期，元某支付转让费3.85万元。2011年4月，因原租赁合同到期，张某要求收回店面并起诉元某，要求其搬离并赔偿相关损失。

法院经审理认为，元某与刘某之间的转让协议因未经出租人张某同意，违反了租赁合同的约定，属于无效合同。刘某收取的3.85万元转让费无合法依据，应予以返还。同时，元某在与刘某协商租赁时，未尽到合理审查义务，未核实房屋权属及刘某是否有转租权，存在一定过错；而刘某明知自己无转租权仍进行转让，主观过错明显，应承担主要责任。综合考虑元某实际经营时间约10个月，法院酌定元某承担30%的责任，刘某承担70%的责任。由于元某未能提供有效证据证明其损失，法院对其赔偿请求不予支持。

最终判决如下：
一、刘某应返还元某店面转让费3.85万元的70%，即26950元，其余损失由元某自行承担；
二、驳回元某的其他诉讼请求。

律师说法：如何看待房屋转让费的性质？

房屋转让费是市场实践中形成的一种商业惯例，通常包含多种性质的费用，如房屋装饰装修费用、承租人长期经营积累的商业价值、先行占有房屋期间的垄断利润以及优先承租权等。然而，刘某与元某签订的协议中并未明确转让费的具体构成，仅表述为“经营权转让费用”，属于市场惯例的沿袭。

在转租合同被认定为无效的情况下，如何处理转让费成为关键问题。目前，关于转让费的性质存在三种主要观点：一是视为装饰装修费用，二是视为未到期房屋使用权的升值部分，三是视为承租人基于垄断地位所获得的利润。由于法律未对转让费性质作出明确规定，导致其在法律适用上存在一定的模糊性。

因此，在处理此类纠纷时，法院通常会根据转让费的具体构成，结合次承租人实际经营时间，合理划分费用承担比例。对于不同性质的费用，应适用相应的处理原则。例如，装饰装修费用可依据实际投入进行折旧处理，而经营期间的利润损失则需由当事人举证证明。

综上，未经出租人同意的转租行为因违反合同约定，应被认定为无效。转让费的处理需结合其性质及双方过错程度，合理分担。如需进一步了解相关法律问题，可咨询专业律师。