未按约定办理过户登记，房屋买卖协议是否有效？

案情简介：未按约定办理过户登记，协议是否有效？

2009年8月19日，张某与雷某签订房屋买卖协议，约定雷某将其位于北京市密云县明日花园的一套房屋出售给张某，房屋总价为50万元，张某于签订协议当日一次性支付49万元，剩余1万元则在雷某协助办理产权变更手续的当天支付。协议中还约定了违约责任条款。合同签订后，张某立即支付了49万元，并于当日入住该房屋，至今未搬离。现因雷某未按协议约定协助办理产权过户手续，张某诉至法院，请求：1.确认房屋买卖协议有效；2.判令雷某协助办理产权变更登记。若法院认定协议无效，张某则要求雷某双倍返还已付房款并赔偿装修费用。

法院判决：协议有效

法院经审理认为，张某与雷某签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。张某在限购政策实施前已支付购房款，履行了合同义务；雷某亦在限购政策实施前交付了房屋，但未履行协助办理产权变更登记的义务。因此，张某要求雷某协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分，应予支持。

对于雷某主张张某不具备购房资格，要求解除协议的请求，法院认为其缺乏法律依据，不予采纳。此外，李术宝辩称自己对房屋买卖不知情，认为该协议侵犯其共有财产所有权。但自协议签订至张某提起诉讼，已逾两年，期间雷某与李术宝共同居住，该辩解明显与常理不符，法院不予采信。

最终判决：张某与雷某签订的房屋买卖协议有效；雷某及李术宝应按照协议约定协助张某办理涉案房屋的产权变更登记手续。

律师说法：

根据法律规定，处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人另有约定。本案中，涉案房屋为雷某与李术宝的夫妻共同财产，登记在雷某名下。雷某在未取得李术宝同意的情况下擅自处分该房屋，构成无权处分。

尽管无权处分不影响合同的效力，即张某与雷某之间的买卖协议仍为有效合同，但根据我国《物权法》的规定，合同的有效并不必然导致物权变动的效力。由于雷某缺乏处分权，且李术宝明确表示不同意将房屋所有权转让给张某，因此该房屋的物权变动仍无法实现。

综上，本案中房屋买卖协议有效，但因雷某无权处分，无法完成产权过户。如需进一步了解相关法律问题，可咨询法邦网专业律师。