违章建筑租赁合同效力认定及法律后果分析

案情简介：
2013年1月，A农业公司与B村委会签订土地租赁合同，约定B村委会按每年每亩2500元的标准收取土地费用。此后，A农业公司在未办理用地及规划、建设审批手续的情况下，擅自在其租用的农用地上建设厂房。2014年，双方又签订了《厂房租赁合同》。在合同履行过程中，A农业公司以B村委会经常无故拖欠租金为由，向法院提起诉讼，请求确认该租赁合同无效，并要求B村委会返还租赁物、支付拖欠租金及滞纳金。

合议庭意见：
法院认定《厂房租赁合同》为无效合同，判决被告在判决生效后10日内搬离厂房，并按每月4000元的标准向原告支付厂房占用使用费。

律师说法：
租赁合同违反法律强制性规定而无效
根据《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这表明，农民集体土地的使用权受到严格限制，不得用于非农业用途。

“以租代征”行为实质上是地方政府或村委会以合法形式掩盖非法目的，通过租赁方式变相将耕地转为非农业用途，严重损害了社会公共利益。因此，对于此类行为所衍生的厂房租赁合同，法律不应予以肯定评价，否则将变相鼓励“以租代征”的违法行为。

根据无效合同的相关法律规定，合同双方应相互返还财产。虽然承租人无需支付租金，但因其实际使用了租赁物，仍应支付相应的房屋使用费。使用费的计算标准可参照双方原约定的租金标准，或由房管部门核定的租金标准予以确定。

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