未经抵押权人同意 能否解除购房合同

案情简介：未经抵押权人同意，能否解除购房合同

A公司于2012年7月16日双方签订商品房买卖合同，A公司将其所有的位于农安县合隆镇春城家园小区5栋2门1602室，面积88.34平方米的楼房，以每平方米3548元／㎡的价格出卖给廉某，付款方式是按揭贷款。合同约定A公司于2012年12月31日前将房屋交付给廉某，合同签订后，廉某交付首付款，其余21万元在银行做了按揭贷款。现廉某已经按照合同约定在银行偿还了4年多按揭贷款，如约履行了合同。但至今为止，A公司一直未将房屋交付给廉某，廉某多次找A公司协商此事，尤其2014年以来，廉某数次找A公司售楼处的朱经理协商，但一直未果。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》A公司严重违约，给廉某造成巨大经济损失。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

本院认定事实如下：2012年7月16日双方签订商品房买卖合同，中诚地产将其所有的位于农安县合隆镇春城家园小区5栋2门1602室，面积88.34平方米的楼房，以每平方米3548元／㎡的价格出售给廉某，付款方式是按揭贷款。合同约定A公司于2012年12月31日前将房屋交付给廉某。合同签订后，廉某交付首款103430.32元，其余21万元在中国建设银行股份有限公司农安支行做了按揭贷款，同时用该房屋设立了抵押。现廉某已经按照合同约定在银行偿还了4年多按揭贷款，如约履行了合同。但至今为止，中诚地产一直未将房屋交付给廉某。判决：A公司吉林中诚房地产开发有限公司于判决生效十日内给付廉某违约金（违约金自2013年1月1日起按廉某已交房款日万分之一计算至判决生效止）。驳回廉某的其他诉讼请求。

律师说法：如何认定本案的抵押权效力

廉某与中诚地产签定的房屋买卖合同有效，廉某要求解除合同，由于廉某已将房屋作了抵押贷款，在没有抵押权人同意情况下，解除合同会侵害抵押权人权利；原A公司签定的房屋买卖合同第九条规定合同继续履行自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。A公司未按约定交付房屋其行为构成违约，应承担给付违约金违约责任；廉某要求给付4年房租，没有证据故不应当支持；廉某要求给付银行利息一节，廉某购买房屋理应支付房款，A公司延期给付房屋，已承担给付违约金的违约责任，故此不应当支持。

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