未办理过户手续后卖方反悔 应如何认定买卖关系

案情简介：未办理过户手续后卖方反悔，应如何认定买卖关系

金某称:其与A公司于1994年7月9日签订购房合同,约定由A公司将海滨大厦21层D座(建筑面积264平方米)的房屋卖与金某,价格160万元,于同年7月28日交付房屋。金某陆续支付了148万余元,但A公司却一再违约,迟至1994年11月10日才交付房屋。金某至此才发现房屋实际面积与合同约定面积不同。现要求确认房屋买卖有效,A公司返还多付房款42万余元,并按每日5‰支付逾期交房的违约金。

法院判决：房屋买卖关系无效

人民法院认为:金某与新罗公司签订购房合同后,虽已交付了大部分房款,并实际使用和管理了讼争房屋,但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手续,现卖方反悔,应解除金某与新罗公司之间的房屋买卖合同,双方应各自返还因此而取得的财产。双方对此均有过错,应当各自承担相应的责任。新罗公司系在香港地区成立的个人企业,且已结束营业,依法应由其业主郑某行使权利、承担义务。虽然金某支付的款项凭证上均盖有新罗公司的公章,但金某与新罗公司代理人之间除该房屋买卖行为之外,还有个人其他款项往来,在原、A公司双方对款项系属购房款或个人款有异议的情况下,只有注明“香港新罗国际贸易”字样,真正用于房屋买卖和为A公司支出的款项,才可确认为购房款,其余应视为董某等人与金某之间的法律行为,应依法另行处理。董某表示林炳生、刘楚、涂永红的欠款由其承担,予以采纳。对于董某的个人欠款,金某应另行向董某追讨。金某称其支付给董某、林炳生等人的款项全部为购房款,缺乏相应证据,不予采纳。金某经A公司代理人要求汇往经贸发展总公司指定收款单位的款,系用于偿还A公司欠经贸发展总公司的债务,故应将该款视为购房款。判决:金某与新罗公司之间的房屋买卖关系无效;金某应于本判决生效后二个月内将上述房屋及属于A公司的设施归还A公司郑某管理、使用。

律师说法：如何认定房屋买卖关系

厦门市海滨大厦第21层D座房屋建筑面积为173.55平方米,系原新罗公司购买的产业。董某经新罗公司独资股东郑某授权,就该讼争房屋与金某签订的购房合同,是双方当事人的真实意思表示,买卖双方虽未办理产权过户手续,但金某已支付了大部分房款,且郑某还将房屋交金某使用,并将房屋所有权证交付金某。现郑某又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔,无正当理由,且合同又能够履行,应当继续履行,可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。至于董某多报房屋建筑面积数,使房价与实际情况不符的主要责任在卖方;买方未了解房屋建筑面积的真实情况,盲目签订合同,也应承担相应责任。讼争房屋的价格应调整为港币105.67万元。金某实际已支付房款人民币1073089.30元,根据当时港币兑人民币的市场牌价,尚欠房款人民币109146.60元。金某付给董某等人的其他款项,应认定为董某的个人债务,双方另行处理。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高,依法不予保护,郑某应比照银行同期贷款罚息日万分之三向金某支付违约金。

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