房产新政策，国五条细则4大猜测:二手房买家会分流至新房

3月1日出台的“国五条”细则，一下子改变了这几个月延续下来的房地产交易节奏，尤其是受影响较大的二手房买卖双方，气定神闲的少了，心急如焚的多了。对于新政细则的后续影响，各方也有了多种猜测，记者昨天采访了多位业内专家，他们从各自的角度解答了这些猜测。

猜测1：近期交易是否会井喷？

解读：3月初到月中会出现一波交易井喷行情

早在“国五条”出台前，就有业内人士猜测，由于新政到细则再到实施中间有一定间隔时间，这段时间可能会出现二手房过户交易的“井喷”。果然，昨天一早不少地区的房地产交易中心就人满为患，很多窗口都排起长长的队伍，人人都希望在政策正式执行前完成交易。

二手房转让个人所得税按差额的20%征收，细则中的这一条让很多正在办交易的人坐不住了，纷纷赶着签约。

“细则出来当天晚上就有客户给我打电话，询问政策的事情。”21世纪不动产长宁东区经理李栋告诉记者，该客户原本打算3月中旬再签约的，但经过沟通决定昨天一早就来签约，尽早过户以避税。“据我所知，很多同行也都碰到了类似的情况，我们估计这个月月初到月中会出现一波交易井喷的行情。”李栋说。“对于有诚意卖房的房东，我们都劝他要卖赶紧卖。”德佑地产羽山店经理王安表示。

昨天早上，记者在闸北区房地产交易中心看到，相比一周前记者去探访时的情况，昨天的人流量出现了明显的增加，连周边小马路都很难找到停车位。交易中心二楼的税务窗口前更是人头攒动，一直到午饭时间仍然有几十人在办理业务。税务窗口工作人员表示，什么时候开始执行新政，目前还在等市局的相关通知。

猜测2：二手房买家会分流至新房？

解读：会有分流，但中心城区不会太明显

由于此次新政细则对于二手房的影响要大于一手房，所以业内人士普遍分析会有相当一部分买房者从二手房市场分流到一手房，那么是否又会引起新房的涨价？“对于二手房方面的20%的所得税情况，最直接反应是提高了二手房的交易成本，客观上抑制部分二手房交易。当然这部分情况不可能完全停滞，只是在时间维度上有调整。通过这种手段，可能会把一部分市场能量引导到一手新房市场。”合景地产营销策划总监杨子江表示，二手房市场的刚性程度比一手房要明显得多，特别是一些一、二线城市的中心城区的二手房，一方面二手房供应量很少，同时基于区位、配套、户型、成熟条件、租售关系等，二手房的抗跌性非常强，表现稳定，一旦市场有回升则提速也相当明显。“是不是分流还是要看区域。”21世纪不动产长宁东区经理李栋认为，目前中心城区在卖的一手房数量有限，根据巿房地产交易中心＂网上房地产＂上的数据，截至昨天，本市内环内住宅只剩4037套，数量有限的情况下中低档的更是几乎没有，所以看中地段，要在市中心买房的客户还是会选择二手房。“不过越到郊区分流效应会越明显。”

目前市场上几乎没有投资客，对于有特殊需求的客户，比如希望买市中心好学校边的学区房的客户，他们不太可能转战外环周边的新房市场。

在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

在新政细则实施前，部分新盘还可能出现“突击开盘”的情况。对此，杨子江表示，对于突击开盘，“我们相信存在有一些对于政策预期的考虑，但是也不排除是个案楼盘中一些竞争性因素的影响，包括应对周围可能集中推盘的压力。”

猜测3：是否会引起租赁市场反弹？

解读：租赁房源会增加，但租金不会大涨

“国五条”细则出台后，还有一种普遍的猜测是因为二手房交易成本上升，一些没有迫切需求的房东可能不会考虑卖房，而是转卖为租，引起房屋租赁市场的反弹。

对此，中介认为，租赁房源会有一定幅度的上升，但是租金不会大涨。王安告诉记者，其实这两年每年的租金都会有一定幅度的上升。“我们这里两房租金以往都是在4500-5000元/月居多，现在月租金都已涨到5500元了。”但是租赁的客源却在减少。“去年2月份我们门店做了十几单租赁生意，但是今年只有个位数。”租赁市场不如去年的同时，如果租赁房源增加，那么租金就不会涨得很厉害了。“真要涨价，那么租客宁可换到稍微远一点或者老一点的房子。”

合富辉煌房地产上海公司副总经理赵春雷认为，细则一出，交易成本上升，在一个短时间区间内，市场的成交会受到明显影响。不排除很多业主转售为租。如此，结合限购，将对于新房成交也构成冲击。因为，很多原本想抛掉旧房换新房的买家，会因为税收而暂停原本的上述计划。而同时在供应面上，由于二手房供应的收窄，其实对于房价倒有着支撑作用。其实，未来数月市场会呈现交易冷清，价格不跌而平滞的局面。

猜测4：“到手价”变“各付各”？

解读：“到手价”做法短期难扭转，但房东加价会收敛

这个猜测其实还是源于细则中有关个人所得税按差额的20%征收的规定。由于和以往按总价1%-2%相比，若严格按细则执行，将普遍多出了十几万甚至几十万的税收支出。房东如果加价转嫁给下家，房屋总价甚至有可能超过周边的新房，那么下家就未必能接受，是否有可能二手房报价从目前流行的“到手价”转为正常的“各付各”？

对此，李栋认为，远期来看有可能，但是短期内要让房东、中介把多年来的“到手价”习惯给一下子扭过来不太可能。当然，即便是到手价，房东可能加价幅度会收敛一些，不太会像节前那样出现大规模的或者比较离谱的跳价。

3月1日出台的“国五条”规定，对出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税。“如果严格按照这个规定去执行，将使西安二手房市场雪上加霜。”二手房专家、独立地产评论人士李连源这样认为。

表面是增加卖房成本其实会推高二手房价格

“20%可不是一个小数字。如果一套房屋现在卖80万元，房东原来买的时候是50万元，差价为30万元，30万元的20%就是6万元。本来房东想卖80万元，如果再加上6万元的税，房东的价格就会上涨6万元。而真正付这笔税的还是买方。这样势必会推高二手房价格。”李连源这样说。

赵先生近期准备将自己位于东二环上的一套房子出售，“我的房子107平方米，如果我实际拿到手的价格低于75万元，我就不卖了！除非，买方替我将这笔税补上。”

西安二手房成交量低迷 多年全国副省级城市倒数

国家出台这样的政策，其实，主要是针对北京、上海等一线城市。去年四季度，北京二手房成交量是商品房的2倍还多，“西安二手房成交量连续多年在全国副省级城市排倒数第一，2012年西安的二手房成交套数也就在1万套左右，甚至都没有宁波、温州等小城市的成交量高，而商品房成交量却超过了十万套。”

为什么西安二手房市场如此低迷呢？如果从存量住房规模来说，西安比西北其他省会城市数量都要大，但西安有不少存量房屋没有房产证，譬如单位房、房改房等房子，由于各种原因无法取得房产证，就是房东想卖房也无法上市交易。其次，二手房市场不很正规。由于目前对二手房市场的管理属于多头管理，房管部门、工商部门、物价部门都进行管理，因此，造成了管理难度加大，市场比较混乱。

不能因为一线城市“有病”就让西安也跟着吃药

“本身交易就非常冷清，如果再执行这样的新政，西安二手房市场将雪上加霜。”李连源说，如果按新细则执行差额征收20%个税的话，将使中介机构因“无米下炊”而倒闭。

调控两年以来“一刀切”给不同区域带来的弊端日益凸显，这需要新政策进行差异化、精准化调整，去年四季度北京二手房成交量量价双涨，国家赶紧出台这样的政策。但是，不能因为“北上广深”有病，全国其他城市就跟着“吃药”，更不能一味堵截。

二手房买卖低迷或将推高西安房租价格

“二手房‘20%个税’新政，增加了二手房的交易成本”，“从我们这些年从事二手房的状况来看，西安的二手房市场几乎全是刚需。从二手房成交面积来看，100平方米以下的房源占据了主流，其中婚房需求、学区房、拆迁需求占据主体。从西安二手房租赁市场整体情况来看，需求相对较大，如果该政策严格执行，卖方将会以租待售，而准备买房的人也会转买为租，进而进行观望。这不仅会让西安二手房成交量大幅萎缩，还可能会推高西安的房租价格。”

近几年由于西安不少城中村进行了拆迁，原来租住在城中村的人，不得不选择租住单元房或者租住在离市区更远的城中村，导致了房租价格这几年出现上涨。该政策出台后，一些打算购买二手房的人可能会选择观望，租房就成为一个新的渠道。本报记者胡晓军