以房屋买卖协议担保借款的法律效力分析与案例解读

2010年11月11日，原告张某某与被告重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张某某以3000万元购买某某公司所有的某某国际大酒店1、2、3层房屋，并于2010年11月12日交房。合同中明确约定，若超过6个月未交付房屋，合同自动解除，出卖人需每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款。张某某依约支付了3000万元购房款，但某某公司未按期交房，仅按月支付违约金。至2011年8月16日，双方再次签订协议，约定若某某公司未能在2011年9月11日前交房或退还全部购房款，则除支付违约金外，还应在2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。然而，某某公司仍未履行相关义务。

2011年12月，张某某向法院提起诉讼，要求某某公司交付房屋并办理房产证等相关手续。某某公司则答辩称，双方签订的房屋买卖合同并非真实购房意图，实质是为借款提供担保，请求法院驳回张某某的诉讼请求。张某某在庭审中承认，某某公司自2010年11月至2011年10月期间，已累计支付违约金1248万元。2012年9月、10月，某某公司通过银行转账向张某某支付了3500万元。

近年来，以房屋买卖合同形式为借款提供担保的现象在民间借贷纠纷中日益增多。在此类法律关系中，实际出借人往往利用借款人急需资金的心理，与借款人签订房屋买卖协议，以确保借款本息的偿还。一旦借款人未能按时还款，出借人便可能通过法律途径要求“卖房人”履行交房义务并协助办理产权过户。

要判断双方是真实的房屋买卖关系还是借款担保关系，需结合房屋买卖合同的特征进行分析。首先，合同标的物是否符合常理。本案中，涉案房屋已被用于酒店经营，但其中1层的酒店大厅、大堂，2层的中餐厅、西餐厅，3层的宴会厅、会议室等却被单独出售，显然不符合正常的房屋交易逻辑。其次，合同权利义务是否对等。涉案房屋建筑面积为8151.78平方米，总价为3000万元，单价仅为3680元/平方米，远低于市场价；此外，合同约定所有税费由卖方承担，且由卖方负责人及其关联公司提供担保，这与一般房屋买卖交易习惯不符。同时，合同中约定买方逾期付款违约金为每月9000元，而卖方逾期交房违约金高达每月114万元，权利义务明显不对等。最后，从履行方式来看，合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年时间内均未要求交付房屋，反而由卖方按月固定支付大额违约金给买方，这亦不符合房屋买卖的正常交易习惯。

综上，法院认为，双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是以房屋买卖为名的借款担保关系，据此作出相应判决。