房屋土地被抵押后签订的买卖合同是否有效？法律解析与案例分析

2003年9月6日，刘某与XX公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘某购买XX公司开发的商品房一套，总价为18万元。合同签订后，刘某于2004年4月8日支付了全部购房款，XX公司也依约将房屋交付给了刘某。2005年5月8日，刘某以XX公司在签订合同时已将该房屋的土地使用权抵押给他人，为由向法院提起诉讼，请求确认该合同无效，并要求将房屋退还给XX公司，由XX公司返还购房款18万元。

经调查，XX公司于2002年已将该房屋所涉土地使用权抵押给工商银行，并办理了相应的抵押登记。但值得注意的是，XX公司在预售该房屋时已获得工商银行的同意。此外，刘某提起诉讼后，该房屋的土地使用权抵押权证已于2005年6月8日注销，抵押权随之消灭。

关于抵押期间转让抵押物的合同效力问题，我国法律经历了从“须经债权人同意”到“通知债权人或告知受让人”再到“无条件转让”的演变过程。首先，《民法通则意见》第115条第一款规定，抵押人未经债权人同意，不得将同一抵押物转让他人，否则转让行为无效。其次，《担保法》第四十九条第一款则规定，抵押人可以在不转移抵押物占有、不影响抵押权行使的前提下，将抵押物转让，但需通知抵押权人并告知受让人抵押情况，否则转让行为无效。最后，《担保法解释》第六十七条第一款进一步明确，即使抵押人未通知抵押权人或告知受让人，只要抵押物已办理登记，转让行为仍为有效。该解释虽未直接规定转让行为的效力，但从其内容来看，抵押物的转让行为在完成登记后依然有效，同时赋予抵押权人追及权和受让人涤除权，以平衡各方利益。

根据上述法律规定，本案中XX公司出售已办理土地使用权抵押登记的房屋给刘某，虽然未告知刘某该房屋已抵押的事实，但因已办理抵押登记，其转让行为仍应认定为有效。此外，抵押权证在2005年6月8日注销后，抵押权已消灭，抵押权人的债权也已得到清偿，刘某作为受让人已合法取得房屋所有权，其权益不受影响。因此，刘某请求确认合同无效，缺乏法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。