房产中介居间失败，下家能否索赔？解析“包购纠纷”与法律风险

张某通过房产中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，认为该房源较为合适，遂通过中介联系看房并达成购买意向。当天，他向中介支付了1万元意向金。然而，当中介联系上房主并确认房屋买卖事宜后，将意向金转交时，房主却以家庭意见不统一为由拒绝出售。无奈之下，中介通知张某，此次居间未能成功，建议其另寻房源或取回意向金。张某对此不满，认为既然与中介签订了居间合同，约定了具体的买卖条件，并支付了意向金，最终未能成交，中介就应承担违约责任。双方多次协商未果，张某遂将中介诉至法院，要求其按照“定金法则”赔偿损失。

一审法院判决驳回张某的赔偿请求，二审维持原判。在类似纠纷中，常见的争议点是下家认为，既然已与中介签订居间合同并支付了意向金或部分房款，中介就应确保交易成功，否则即构成违约。此类纠纷通常被称为“包购纠纷”，即下家误以为中介有义务促成交易，否则即为违约。

然而，法院并未支持此类主张。居间服务本质上是信息服务和媒介服务，其核心特征在于“居间性”，即中介并非上下家的代理人，其行为属于事务性操作，不构成法律行为，因此不能决定买卖是否最终达成，也不承担上下家的任何权利义务。根据我国《合同法》的相关规定，若居间未能促成合同成立，中介不得向委托人主张报酬。居间活动中的商业风险，依法应由居间人自行承担。