购房人反悔是否需退还意向金？法律解析与行业惯例

秦某通过中介看中了定西路的一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元。随后，双方在一星期内签订了买卖合同。根据意向书的约定，秦某在当天支付了1万元作为意向金。然而，一周后秦某反悔，要求中介退还该笔意向金，遭到拒绝。为此，秦某将中介诉至法院。

法院审理查明，秦某依据意向书支付了1万元意向金，该意向书明确约定了意向金的用途及处理方式：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。在庭审过程中，中介提供了证据，证明在收到意向金的次日，卖方张某已在意向书上签字确认，并收取了该1万元作为定金。据此，一审法院驳回了秦某的诉讼请求。秦某未提出上诉。

意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，依据双方的约定进行处理。在实际操作中，法院的判决以及行业惯例均表明，意向金是否能够返还，关键在于意向书中的约定以及议价是否成功。在议价成功之前，根据相关规定，买卖双方均有权单方面解除与中介的委托关系，因此意向金应当予以返还。但若因一方撤销委托导致中介遭受损失，该方需承担相应的赔偿责任。

议价成功通常以买卖双方就房屋的主要交易条款达成一致，或卖方收到中介转付的定金为标志。一旦上家收到意向金，即意味着上下家之间建立了定金法律关系。此时，若一方拒绝交易，将适用“定金罚则”：若卖方不履行出售义务，需双倍返还定金；若买方违约不购房，则无权要求返还意向金。

在此案中，需特别说明两点：一是意向金的处理应有明确的书面约定；二是中介方在处理意向金时，应履行告知义务并遵循诚信原则，不得擅自将意向金转为定金。